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Combien doit-on gagner pour être propriétaire ?

Les banques ne fixent pas de salaire minimum : elles regardent ce que vos revenus permettent de rembourser chaque mois. Tout part de la mensualité maximale, puis de ce qu’il vous reste pour vivre.

 

La mensualité maximale : 35 % de vos revenus nets

Votre mensualité de crédit ne peut pas dépasser 35 % de vos revenus nets (avant impôt). Ce n’est pas une loi mais une règle du HCSF, qui s’impose à toutes les banques. Et attention, ce plafond inclut aussi l’assurance emprunteur, ainsi que TOUS vos crédits en cours (y compris les crédits à la consommation).

Autre chose à savoir : la durée du prêt est limitée à 25 ans. Elle peut atteindre 27 ans quand l’entrée dans le logement est décalée : achat sur plan (VEFA), construction ou travaux importants.

 

Exemple chiffré : combien emprunter avec un SMIC ?

Le SMIC net au 1^er juin 2026 s’élève à 1 477,93 € par mois pour un temps plein. Votre mensualité maximale est donc de 517 € (1 477,93 x 35 %). Au taux moyen de septembre 2026 sur 25 ans (3,45 % selon l’Observatoire Crédit Logement/CSA), cette mensualité vous permet d’emprunter environ 103 900 €.

Les taux ont toutefois continué de grimper en octobre : 3,75 % sur 25 ans d’après le baromètre du courtier CAFPI, ce qui ramène la même mensualité à environ 100 600 € empruntés.

Attention, ces calculs n’intègrent pas le coût de l’assurance emprunteur. Comme cette dernière entre dans les 35 %, la somme réellement « empruntable » est en fait un peu plus faible. Son montant dépend de votre âge, de votre état de santé et du contrat souscrit.

 

Tableau : combien emprunter selon son salaire net (SMIC, 1 800 €, 2 000 €…) ?

Voici quelques exemples de calcul aux taux moyens de septembre 2026 (3,39 % sur 20 ans et 3,45 % sur 25 ans), hors assurance et autre crédit en cours :

Avec les taux d’octobre (3,61 % sur 20 ans et 3,75 % sur 25 ans), ces capacités baissent de 2 à 3 % environ.

 

Le reste à vivre, un critère aussi important que les 35 %

Les banques ne prennent pas uniquement en compte les mensualités de 35 % : le reste à vivre, c’est-à-dire ce qu’il vous reste chaque mois une fois le crédit remboursé, est tout aussi important. En revanche, aucun texte de loi ne fixe de minimum : chaque établissement bancaire applique ses propres seuils, qui dépendent de la taille du foyer. À titre indicatif, les repères cités pour un dossier au SMIC tournent autour de 750 € pour une personne seule et de 900 à 1 200 € pour un couple.

C’est plutôt logique : une personne seule au SMIC qui rembourse 517 € chaque mois garde 961 € pour vivre, alors qu’un couple au SMIC avec deux enfants et une mensualité à 1 035 € ne garde que 1 921 € pour quatre personnes.

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Prêt immobilier avec un petit salaire : quels revenus la banque retient-elle ?

Pour calculer les mensualités de 35 %, les banques ne s'appuient pas sur l'ensemble des ressources des candidats à l'accession : elles ne retiennent que celles qui leur paraissent stables. Explications.

 

Les revenus pris en compte par la banque

La banque ne retient que les revenus réguliers et durables :

• les salaires nets, y compris le 13^e mois et les primes prévues dans le contrat de travail ;
• les pensions de retraite et d'invalidité ;
• l'allocation aux adultes handicapés (AAH), prise en compte par de nombreux établissements (cf. notre article sur le prêt immobilier avec l'AAH) ;
• les revenus locatifs, généralement à hauteur de 70 % afin de tenir compte des risques de loyers impayés et des périodes sans locataire ;
• les pensions alimentaires reçues (si et uniquement si elles sont fixées par un jugement ou une convention homologuée ET si elles sont versées pour encore de nombreuses années).

 

Les revenus exclus ou minorés

À l'inverse, certaines ressources ne comptent pas aux yeux des banques (ou seulement en partie) :

• la prime d'activité (son montant change chaque trimestre et peut disparaître si vos revenus augmentent) ;
• les heures supplémentaires et primes exceptionnelles ;
• les allocations familiales (ce sont des prestations qui ne sont pas stables : leur versement cesse quand les enfants grandissent) ;
• les aides au logement (type APL), car ces dernières ne sont pas versées quand vous devenez propriétaire. Pour rappel, l'APL accession n'existe plus pour les prêts signés depuis 2020, selon la DREES ;
• le RSA, qui n'est pas considéré comme un revenu à long terme ;
• les allocations chômage (ARE), pour la même raison que le RSA.

 

Revenus en CDD ou en intérim : comment la banque les calcule

La loi n'interdit pas de prêter aux personnes en CDD ou qui travaillent en intérim. Ce qui compte pour la banque est la régularité de vos revenus, qui lui assure d'être remboursée.

Pour calculer vos mensualités de 35 % ainsi que votre reste à vivre, la banque ne retiendra pas votre dernier salaire, mais va se baser sur la moyenne des 2 ou 3 dernières années.

Par exemple : un intérimaire a déclaré 18 000 €, 21 000 € puis 19 500 € de revenus nets sur les trois dernières années. La banque retient la moyenne, soit 19 500 € par an ou 1 625 € par mois. La mensualité maximale sera donc de 569 €.

Parmi les profils les plus « rassurants » pour les établissements bancaires, on retrouve les CDD successifs dans le même secteur et sans période de chômage et, bien évidemment, tous les travailleurs dont le métier est en tension (aide-soignant, conducteur routier, etc.).

 

Aides pour acheter avec un petit salaire : PTZ, bail réel solidaire, location-accession

Trois dispositifs peuvent réduire le coût d'un achat ou compléter votre prêt principal : le prêt à taux zéro, le bail réel solidaire et la location-accession. Chacun a ses propres conditions de ressources et de logement.

 

Le prêt à taux zéro (PTZ) en 2026

Comme son nom l'indique, le prêt à taux zéro est un prêt sans intérêts qui vient compléter votre crédit principal. Il est réservé aux personnes qui n'ont pas été propriétaires de leur résidence principale dans les 2 dernières années, sous conditions de ressources. Depuis le 1^er avril 2025, il finance les logements neufs partout en France, et l'ancien uniquement en zones B2 et C avec au moins 25 % de travaux. Le dispositif est prolongé jusqu'au 31 décembre 2027.

Avec un petit salaire, vous relevez le plus souvent des tranches 1 ou 2, les plus avantageuses (selon la zone, vos revenus d'il y a deux ans et la composition du foyer). En tranche 1, le PTZ peut financer jusqu'à 50 % du coût de l'opération pour un appartement neuf ou un logement ancien avec travaux, et 30 % pour une maison neuve ; ces taux passent à 40 % et 20 % en tranche 2. Le tout dans la limite d'un plafond qui dépend de la zone et de la composition familiale. Prenez quelques minutes pour simuler votre PTZ, ça sera plus concret !

 

Le bail réel solidaire (BRS)

Avec le bail réel solidaire, vous êtes propriétaire du logement et locataire du terrain. Ce dernier est détenu par un organisme de foncier solidaire (OFS) à qui vous versez une redevance tous les mois, de l'ordre de 1,12 € par m² en moyenne, avec de forts écarts selon les territoires. Comme le prix du terrain n'est pas à financer par votre crédit immobilier, le logement coûte nettement moins cher.

Prudence tout de même avant de vous engager : l'accès au dispositif est soumis à des plafonds de ressources (un salarié au SMIC est largement en dessous : 33 771 € de revenu fiscal de référence pour une personne seule en zones B2 et C, 38 844 € en zones A et B1). Surtout, le prix de revente du bien est plafonné et l'acheteur suivant doit lui aussi être éligible : la plus-value reste donc très limitée.

 

La location-accession (PSLA) et autres dispositifs

La location-accession permet d'acheter avec un petit salaire et peu ou pas d'apport, sous conditions de ressources. Le principe est simple : vous occupez le logement neuf en tant que locataire et une partie de chacun des loyers versés constitue votre futur apport. Vous décidez ensuite d'acheter ou non.

D'autres dispositifs peuvent compléter votre emprunt, comme le prêt d'accession sociale (PAS), le prêt Action Logement ou même, pourquoi pas, l'achat d'un logement HLM. Nous les détaillons tous dans notre guide sur les aides à l'achat immobilier.

 

Nos conseils pour acheter avec un petit salaire

Au-delà du calcul de la mensualité, quelques choix font la différence : le lieu et le type de bien, la constitution d'un apport, la solidité du dossier et l'anticipation des charges de propriétaire.

 

Choisir le secteur et le type de bien selon votre budget

Sans surprise, à budget égal, le prix du mètre carré varie énormément d'une ville à l'autre. Pour 100 000 € de prix d'achat (hors frais), on peut viser environ 80 m² d'appartement à Saint-Étienne et 63 m² à Limoges, contre seulement 21 m² à Lyon et 10 m² à Paris, d'après les prix moyens estimés au 1^er octobre 2026. N'hésitez donc pas à élargir vos recherches aux communes voisines d'une métropole pour réaliser votre projet de devenir propriétaire.

Le type de bien compte aussi : dans l'ancien, les frais de notaire représentent environ 7 à 8 % du prix d'achat, alors que dans le neuf, ils tournent autour de 2 à 3 %. Bonne nouvelle pour une première acquisition : vous échappez à la hausse des droits de mutation votée en 2025 par la plupart des départements. Attention toutefois au prix du mètre carré qui peut être nettement plus cher dans le neuf.

 

Constituer un apport, même modeste

Les banques demandent généralement un apport d'au moins 10 % du prix, qui doit couvrir au minimum les frais de notaire. Pour un bien ancien à 100 000 €, cela représente donc 7 000 à 8 000 € de frais, et 10 000 € d'apport pour être dans les clous.

Il est souvent très difficile d'épargner quand on a un petit salaire, en revanche, vous pouvez :

• Négocier les frais de notaire : la marge est faible, mais cela vaut le coup d'essayer (cf. notre article « Comment réduire les frais de notaire »).
• Débloquer votre épargne salariale : l'achat d'une résidence principale fait partie des cas de déblocage anticipé du Plan d'épargne entreprise (PEE).
• Recevoir un don familial : chaque parent peut donner jusqu'à 100 000 € à chacun de ses enfants sans droits de donation, tous les 15 ans. À cela s'ajoutent 31 865 € de don d'argent si le parent a moins de 80 ans et l'enfant est majeur. Jusqu'au 31 décembre 2026, un don peut même être exonéré jusqu'à 100 000 € par donateur s'il finance l'achat d'un logement neuf (somme à utiliser dans les 6 mois, logement à occuper 5 ans comme résidence principale).

 

Renforcer le dossier avec un co-emprunteur ou une caution

Pour rassurer la banque ou emprunter davantage, vous pouvez opter pour une de ces deux solutions :

• Le co-emprunteur : ce peut être votre compagnon ou votre compagne, mais aussi n'importe quelle personne de confiance. Le co-emprunteur n'est pas forcé d'habiter le logement. Dans tous les cas, ses revenus (mais également ses propres crédits) s'ajoutent aux vôtres pour calculer les 35 %. De fait, il sera tenu de rembourser l'emprunt immobilier au même titre que vous.
• La caution d'un proche : elle ne permettra pas d'augmenter votre capacité d'emprunt puisque les revenus dudit proche ne s'ajoutent pas aux vôtres. En revanche, cela donne plus de poids et de confiance à votre dossier.

 

Charges d'un propriétaire : les dépenses que la mensualité ne montre pas

Une fois propriétaire, de nouvelles charges viennent s'ajouter à votre mensualité de crédit et doivent donc être prises en compte dans votre budget :

• La taxe foncière : à régler tous les ans. En moyenne, en 2025, un particulier a payé 1 117 €, soit 93 € par mois (ce montant varie fortement suivant la ville et la taille du logement). En outre, dans le neuf, vous bénéficiez en principe d'une exonération pendant 2 ans, mais celle-ci peut n'être que partielle selon la commune et ne concerne pas la taxe d'enlèvement des ordures ménagères. Demandez le dernier avis de taxe foncière au vendeur ou renseignez-vous auprès de la mairie pour ne pas avoir de mauvaise surprise !
• Les charges de copropriété : dans un immeuble, tous les copropriétaires cotisent pour couvrir l'entretien et le fonctionnement de l'immeuble. En 2025, elles s'élevaient en moyenne à 913 € par lot et par an en France (soit environ 76 € par mois), et à 1 158 € en Île-de-France, hors gros travaux. Encore une fois, tout dépend de la localité et de la taille de l'immeuble. Pensez à demander les 3 derniers procès-verbaux d'assemblée générale avant de signer le compromis de vente : vous y trouverez les travaux votés ou envisagés, et le montant des charges de copropriété du moment.
• Les travaux et réparations (chaudière, toiture, ravalement de façade, etc.) : ils étaient à la charge de votre propriétaire quand vous étiez locataire, ils sont désormais à la vôtre ! Et cela peut chiffrer vite : comptez entre 2 500 € et 5 500 € pour le remplacement d'une chaudière gaz à condensation murale par exemple.
• La fin des aides au logement : l'APL, l'ALS et l'ALF cessent dès que vous devenez propriétaire. Par exemple : si vous payez actuellement 600 € de loyer et touchez 200 € d'APL, vous déboursez en réalité 400 € par mois. Une mensualité de 517 € ne vous fait donc pas économiser de l'argent, mais vous coûtera 117 € de plus chaque mois.

Un seul mot d'ordre pour ne pas vous retrouver dans le rouge : l'épargne de précaution ! Ne mettez pas tous vos deniers dans l'apport.

 

Questions fréquentes sur l'achat avec un petit salaire

Taux d'effort, période d'essai, assurance, cumul des aides, refus de la banque : voici les réponses à cinq questions complémentaires que se posent les candidats à l'achat avec un budget serré.

 

Quelle différence entre taux d'effort et taux d'endettement ?

Le taux d'effort est le terme officiel du HCSF : il rapporte vos charges de crédit, assurance comprise, à vos revenus nets avant impôt. Il est vérifié chaque année du prêt, pas seulement à la signature. Les banques parlent aussi de taux d'endettement, mais le plafond reste le même : 35 %.

 

Faut-il être en CDI hors période d'essai pour obtenir un prêt immobilier ?

Un CDI hors période d'essai est le profil le plus rassurant pour les banques, même au SMIC. Aucun texte ne l'impose, mais un contrat encore à l'essai rend le dossier fragile : mieux vaut patienter quelques semaines ou présenter un co-emprunteur déjà confirmé dans son emploi.

 

L'assurance emprunteur est-elle obligatoire, et peut-on en changer ?

La loi ne l'impose pas, mais la banque l'exige généralement, et son coût entre dans les 35 %. Depuis la loi Lemoine, vous pouvez la résilier ou en changer à tout moment, sans frais, si le nouveau contrat offre des garanties équivalentes. Comparer les offres peut alléger la mensualité.

 

Peut-on cumuler le PTZ avec un bail réel solidaire ou une location-accession ?

Oui, le PTZ peut financer un logement en BRS ou en PSLA, avec une quotité de 50 % en tranche 1. Il reste un prêt complémentaire : en tranche 1, il ne peut pas dépasser de plus de 25 % le montant des autres prêts de plus de deux ans qui financent l'opération.

 

Que faire si une banque refuse mon dossier de prêt immobilier ?

Demandez à votre conseiller le motif du refus (taux d'endettement, apport, stabilité des revenus), puis corrigez le point faible : apport plus élevé, co-emprunteur, remboursement d'un crédit en cours. Mettre plusieurs banques en concurrence ou passer par un courtier permet aussi de présenter votre dossier sous un meilleur angle.

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Crédit photo : © Jakub Żerdzicki / Unsplash

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