Bail réel solidaire (BRS) : acheter sans payer le terrain, conditions et coût en 2026
SOMMAIRE
Comment fonctionne le bail réel solidaire ?
Le BRS repose sur une idée simple : séparer le logement du terrain sur lequel il est construit. Le cadre légal est fixé par l’article L255-1 à l’article L255-19 du Code de la construction et de l’habitation. Voici concrètement ce que cela change pour l’acheteur.
Propriétaire des murs, locataire du terrain
En achetant en BRS, vous êtes propriétaire de votre logement : à ce titre, vous pouvez le revendre, le donner ou le transmettre par succession. En revanche, le terrain, lui, appartient à un organisme de foncier solidaire (OFS) qui vous le loue en échange d’une redevance tous les mois.
Bon à savoir : dans le cas de l’achat d’un appartement, l’OFS est propriétaire de la part de terrain comprise dans les parties communes. L’acheteur « classique » en est copropriétaire (avec tous les autres propriétaires de l’immeuble) alors que l’acheteur en BRS, non.
L’OFS, propriétaire du terrain et garant des prix
L’OFS est un organisme à but non lucratif (et non pas une entreprise) agréé et contrôlé par le préfet de la région. Il a un rôle très important puisque c’est lui qui :
- achète le terrain ;
- fixe le prix maximal de revente ;
- donne son agrément au futur acquéreur ;
- rachète le logement en priorité lorsque le propriétaire le remet en vente.
Un bail de 18 à 99 ans
Puisque l’OFS loue le terrain ou la quote-part de terrain à l’acheteur en BRS, il met en place un bail de location (d’où le nom de bail réel solidaire). Ce contrat dure entre 18 et 99 ans. Il n’est pas reconduit tacitement : en revanche, à chaque revente ou transmission agréée par l’OFS, sa durée est prorogée pour que le nouveau propriétaire retrouve une durée égale à celle du bail initial.
Qui peut acheter en bail réel solidaire ? Les conditions 2026
Pour acheter en BRS, trois conditions principales s’appliquent : des ressources sous un plafond, un logement destiné à devenir votre résidence principale et l’absence de logement adapté déjà en votre possession. Chaque OFS peut ensuite ajouter ses propres critères.
Les plafonds de ressources du BRS en 2026
Pour acheter en BRS, vous devez respecter des critères de ressources. Ainsi, votre revenu fiscal de référence (RFR) de l’année N-2 (soit 2024 pour un achat en 2026) doit se situer en dessous des plafonds ci-dessous selon la zone de l’achat. Ces montants, en vigueur depuis janvier 2026, sont détaillés par BoRiS, la plateforme du ministère chargé du logement, et reposent sur l’arrêté du 24 février 2026 (analyse de l’ANIL) :
| Composition du foyer | Zones A et Abis | Zone B1 | Zones B2 et C |
| Catégorie 1 : 1 personne seule | 38 844 € | 38 844 € | 33 771 € |
| Catégorie 2 : 2 personnes (hors jeune ménage) sans personne à charge OU 1 personne en situation de handicap | 58 057 € | 58 057 € | 45 100 € |
| Catégorie 3 : 3 personnes OU 1 personne + 1 personne à charge OU jeune ménage OU 2 personnes dont 1 en situation de handicap | 76 105 € | 69 786 € | 54 235 € |
| Catégorie 4 : 4 personnes OU 1 personne + 2 personnes à charge OU 3 personnes dont 1 en situation de handicap | 90 863 € | 83 594 € | 65 476 € |
| Catégorie 5 : 5 personnes OU 1 personne + 3 personnes à charge OU 4 personnes dont 1 en situation de handicap | 108 107 € | 98 956 € | 77 023 € |
| Catégorie 6 : 6 personnes OU 1 personne + 4 personnes à charge OU 5 personnes dont 1 en situation de handicap | 121 650 € | 111 359 € | 86 805 € |
| Par personne supplémentaire | + 13 557 € | + 12 408 € | + 9 683 € |
Exemple : un couple sans enfant qui souhaite acheter en zone B2 avec un revenu fiscal de référence de 46 000 € (sur l’avis d’imposition 2025, revenus 2024) dépasse de 900 € le plafond de 45 100 € : il n’est pas éligible. Avec 44 000 €, c’est bon.
Bon à savoir : le terme « jeune ménage » est un couple dont la somme des âges ne dépasse pas 55 ans.
Concernant les zones géographiques, elles sont liées à la tension immobilière (plus la zone est en tension, plus le plafond de ressources est relevé) :
- Zone Abis : Paris, 97 autres communes d’Île-de-France et plusieurs communes hors Île-de-France (Alpes-Maritimes, Var, Haute-Savoie…).
- Zone A : agglomération parisienne hors Abis, Côte d’Azur, Genevois français, grandes métropoles (Lyon, Marseille, Bordeaux, Toulouse ou Nantes).
- Zone B1 : agglomérations de plus de 250 000 habitants et grande couronne parisienne.
- Zone B2 : agglomérations de plus de 50 000 habitants, zones littorales ou frontalières.
- Zone C : reste du territoire.
Certaines communes de Corse et d’outre-mer relèvent de classements particuliers, et le zonage est régulièrement révisé : pour connaître celui de votre futur logement, utilisez le simulateur du Service Public.
Une résidence principale obligatoire
Il n’est pas possible d’acheter une résidence secondaire ou un logement pour le louer en bail réel solidaire. Vous devez habiter l’appartement ou la maison vous-même. Depuis 2025, une mise en location reste toutefois possible : le Code de la construction et de l’habitation l’autorise, sauf interdiction inscrite dans votre bail, à condition d’en informer l’OFS au préalable (voir la FAQ en fin d’article).
Ne pas posséder déjà un logement adapté
Depuis le 1er janvier 2025, vous ne pouvez plus acheter en BRS si vous possédez déjà un logement adapté à vos besoins, comme le rappelle Service-Public. Les personnes déjà propriétaires peuvent donc passer par le bail réel solidaire uniquement si les deux conditions suivantes sont réunies :
- Le logement actuel n’est pas adapté à leur foyer (trop petit ou mal situé).
- Si le logement actuel est mis en location, les loyers reçus ne suffiraient pas à payer une location adaptée dans le privé.
Par exemple : un couple avec deux enfants est propriétaire d’un studio qu’il loue 450 € par mois. Ce studio est trop petit pour accueillir toute la famille et les 450 € ne leur permettraient pas de louer un appartement familial. Ils peuvent acheter en BRS (si les conditions de ressources sont respectées). En revanche, s’ils ont un T3 loué 1 200 € par mois, ce loyer pourrait suffire : ils sont donc exclus du dispositif.
Les locataires ne sont pas concernés par ces critères.
Des critères propres à chaque OFS
Chaque OFS peut ajouter des conditions d’accès plus restrictives que ce que la loi a prévu avec des plafonds de ressources inférieurs aux plafonds nationaux. L’organisme peut également tenir compte de la composition du ménage, la taille du logement, la distance avec le lieu de travail, etc.
Combien coûte un logement en bail réel solidaire ?
Le coût d’un achat en BRS se compose de trois blocs : le prix du logement (plafonné), la redevance mensuelle versée à l’OFS et les frais d’acquisition. Voici comment les estimer.
Un prix d’achat plafonné
Le prix d’un logement en BRS n’inclut jamais la valeur du terrain (pour une maison) ou la quote-part du terrain (pour un appartement).
En outre, il est soumis à des plafonds. Ce sont les mêmes que le PSLA, le prêt social location-accession :
| Zone | Prix maximum HT par m² de surface utile |
| A bis | 5 837 € |
| A | 4 423 € |
| B1 | 3 542 € |
| B2 | 3 269 € |
| C | 2 857 € |
Les chiffres affichés ci-dessus sont ceux en vigueur depuis le 8 mars 2026. La surface utile correspond à la surface habitable, augmentée de la moitié des surfaces annexes.
Exemple : pour un appartement de 65 m² de surface utile en zone A, le prix d’achat ne peut pas dépasser 287 495 € HT, soit environ 303 300 € TTC (TVA à 5,5 %).
La redevance mensuelle fixée par l’OFS
En plus du crédit d’achat du logement, le propriétaire en BRS doit verser une redevance à l’OFS pour le terrain, et ce, jusqu’à la revente. Chaque organisme fixe librement son montant et les conditions de révision : tout est clairement indiqué sur le contrat.
Suivant les territoires, la redevance mensuelle de l’OFS varie très fortement : de 0,11 €/m² par mois à Rennes à environ 2,5 €/m² à Paris (le niveau annoncé par la Foncière de la Ville de Paris en 2022). Selon le bilan national publié par le ministère, seuls les niveaux maximums des zones Abis et A dépassent 2,50 €/m². Pour un 70 m², cela représente entre environ 8 € et 175 € par mois.
Exemple chiffré : le budget d’un achat en BRS
Prenons un exemple fictif, à titre purement illustratif : un appartement neuf de 65 m² en zone A, acheté 250 000 € TTC (donc sous le plafond de 303 300 € TTC), avec une redevance de 1,50 €/m² par mois.
- La redevance s’élève à 97,50 € par mois, soit 1 170 € par an, en plus de votre mensualité de crédit ;
- les frais de notaire (de l’ordre de 2 à 3 % dans le neuf) représentent 5 000 à 7 500 €, à financer par votre apport ;
- s’ajoutent la taxe foncière, les charges de copropriété et l’assurance habitation.
Pour chiffrer votre propre projet ligne par ligne, utilisez le simulateur de coût d’acquisition en BRS de BoRiS, qui estime le coût total mensuel et annuel à partir du prix du logement.
Les avantages fiscaux du bail réel solidaire
Passer par un BRS, c’est aussi profiter d’avantages fiscaux :
- TVA réduite à 5,5 % au lieu de 20 % (pour le neuf uniquement) ;
- taxe foncière allégée selon la commune (entre 30 % et 100 % — attention, ce n’est pas automatique, pensez à en faire la demande ! Pour comprendre le calcul, consultez notre guide sur la taxe foncière) ;
- frais de notaire réduits dans le neuf (de l’ordre de 2 à 3 % du prix contre 7 à 8 % dans l’ancien — et voici comment négocier les frais de notaire).
Quelles aides pour financer un achat en bail réel solidaire ?
Pour financer un achat immobilier en BRS, il existe très peu d’aides à proprement parler (puisque le bail réel solidaire est considéré comme un dispositif d’accession à la propriété en lui-même). Plusieurs prêts aidés peuvent en revanche alléger le financement.
Le Prêt à taux zéro (PTZ) est accessible sous conditions de ressources, aux primo-accédants qui acquièrent en première propriété les droits réels de leur résidence principale en BRS. Si vous reprenez un logement déjà occupé en BRS (revente), il n’est possible que dans le cadre du PTZ dans l’ancien, c’est-à-dire sous condition de travaux et en zone détendue. Attention, comme son nom l’indique, il s’agit d’un prêt : vous vous engagez donc à le rembourser.
Le prêt d’accession sociale (PAS), accordé sous conditions de ressources par les banques conventionnées, peut également financer l’acquisition de droits réels en BRS. Il peut couvrir l’opération immobilière, mais pas les frais de notaire.
Autre solution réservée aux salariés : Action Logement qui propose un accompagnement gratuit et un prêt accession.
Comment se passe la transmission ou la revente du logement BRS ?
Le BRS protège le caractère abordable du logement sur le long terme, ce qui encadre fortement la revente comme la transmission. Voici les règles à connaître avant d’acheter.
Un prix de revente plafonné
Le prix de revente ne peut pas dépasser le prix d’achat, actualisé selon un indice : vous ne pourrez donc pas faire de plus-value sur votre investissement. En revanche, la revente reste possible à tout moment, sans délai minimum après l’achat.
Bon à savoir : l’OFS actualise le prix d’achat selon un indice lié à l’inflation et peut le majorer si des travaux ont été effectués. Tout est indiqué dans le bail.
Une vente sous le contrôle de l’OFS
Avant de mettre en vente une maison ou un appartement en bail réel solidaire, il faut prévenir l’OFS. En effet, ce dernier a un droit de préemption, c’est-à-dire qu’il est prioritaire pour racheter le bien, et ce droit est valable pendant les 2 mois qui suivent l’offre de vente.
Si l’OFS ne souhaite pas jouir de ce droit, c’est tout de même lui qui doit donner son agrément à l’acheteur. Et si aucun potentiel acheteur n’est intéressé par le bien, il est possible de demander à l’organisme d’en proposer un. Il a alors 6 mois pour se plier à cette obligation. Passé ce délai, le bail pourra être résilié d’un commun accord contre indemnisation.
La transmission aux héritiers
Si l’héritier respecte les conditions d’éligibilité au bail réel solidaire, il peut reprendre le logement avec un BRS prolongé. Dans le cas contraire, l’héritier a 12 mois pour vendre à un acheteur agréé. S’il n’y parvient pas, le BRS est résilié et il est indemnisé.
Bon à savoir : le conjoint ou le partenaire de PACS de l’héritier est dispensé de critères d’accès.
Quels sont les inconvénients du bail réel solidaire ?
Le BRS n’est pas une formule miracle : la baisse du prix s’accompagne de contreparties que les brochures commerciales mettent rarement en avant. Voici les principales limites à peser.
La réduction de prix se paie en partie par la redevance
Les sources officielles annoncent une économie moyenne de 30 à 50 % à l’achat par rapport au marché libre. Gardez toutefois en tête qu’il s’agit d’une moyenne et que la redevance sert justement à rembourser à l’OFS l’investissement du terrain ou de la quote-part qui a permis de baisser ledit prix.
Cette réduction est donc moins un cadeau qu’un étalement du coût du terrain… sans date de fin ! Contrairement au crédit immobilier, la redevance est due tous les mois, encore et encore, tant que vous êtes propriétaire.
En outre, son montant étant librement fixé par chaque OFS, l’État ne peut l’encadrer, y compris pour vous protéger de l’inflation. Par conséquent, avant de signer, prêtez attention à l’indice de révision inscrit au bail : il compte autant que le prix affiché.
Un patrimoine plafonné en cas de hausse, mais exposé en cas de baisse
Contrairement à l’achat d’un logement « classique » où vous pouvez espérer faire une plus-value en revendant plus cher que ce que vous avez acheté, avec le BRS, ce n’est tout simplement pas possible, le prix de revente étant limité.
En revanche, si les prix de l’immobilier de votre quartier/ville baissent ou si vous ne parvenez pas à trouver un nouvel acquéreur, vous pouvez aussi revendre à perte. Et les frais payés à l’achat (notaire, dossier, etc.) ne seront pas forcément récupérés.
Une revente qui peut prendre du temps (beaucoup de temps)
On peut imaginer qu’avec environ 87 % des ménages qui ont accès au bail réel solidaire, cela fait autant d’acquéreurs potentiels. Mais au-delà du fait que tout le monde ne souhaite pas s’engager dans ce dispositif, les délais légaux s’additionnent : l’acheteur doit obtenir son propre crédit immobilier et l’agrément de l’OFS. Concernant ce dernier, l’organisme peut mettre 2 mois à donner sa réponse.
Si vous ne trouvez personne, l’OFS a 6 mois pour chercher un acheteur à votre place. S’il n’y parvient pas, il reprend le logement et vous verse une indemnité, souvent bien inférieure au prix où vous avez acheté.
Propriétaire… à moitié
En copropriété, le propriétaire en BRS ne vote pas sur les travaux qui transforment, agrandissent ou améliorent les bâtiments puisqu’il n’est PAS copropriétaire : c’est l’OFS qui l’est. Dans son propre logement, il ne peut réaliser que les travaux prévus au départ dans le bail, tout en assumant l’entretien et les réparations. Bref, il a les responsabilités et les charges d’un propriétaire, sans pouvoir jouir de la liberté de ce statut !
Pour qui le BRS est-il vraiment le bon choix ?
Le bail réel solidaire n’est pas fait pour tout le monde. Il est le plus intéressant pour un ménage qui prévoit de rester à long terme dans une zone où le terrain est cher et qui compare sa mensualité à un loyer, plutôt qu’à un investissement immobilier.
Si vous pensez déménager à court ou moyen terme, mieux vaut éviter d’opter pour le BRS : les frais d’acquisition n’auront pas le temps d’être amortis. Il en va de même pour ceux qui comptent sur la hausse des prix de l’immobilier pour acheter plus grand ensuite.
Quelles sont les étapes pour acheter en bail réel solidaire ?
Prêt.e à vous lancer dans l’aventure ? Voici la marche à suivre pour acheter un logement en BRS :
- Vérifiez votre éligibilité : servez-vous du simulateur BRS de BoRiS, la plateforme du ministère chargé du logement ! Vous aurez votre réponse en quelques clics.
- Trouvez un programme : épluchez l’annuaire des BRS de BoRiS et/ou directement en ligne sur les sites des OFS.
- Obtenez l’agrément de l’OFS : l’organisme s’assure que vous remplissez bien les conditions d’éligibilité du bail réel solidaire.
- Signez chez le notaire : dans le neuf, vous devrez d’abord signer un contrat de réservation avant l’acte authentique. Dans l’ancien, le vendeur vous remettra une offre préalable de cession que vous ne pouvez pas accepter avant 10 jours de réflexion. Ce n’est qu’ensuite que vous pourrez signer l’acte authentique. Dans les deux cas, relisez bien la formule de revente et les conditions de rachat par l’OFS avant de vous engager.
Pour un avis neutre sur votre projet avant de vous engager, vous pouvez aussi vous rapprocher de l’ADIL de votre département, qui renseigne gratuitement sur les questions de logement.
FAQ : vos questions sur le bail réel solidaire
Voici les réponses aux questions les plus fréquentes sur le bail réel solidaire, en complément des règles détaillées plus haut.
Que se passe-t-il pour le logement BRS en cas de divorce ou de séparation ?
Le logement, même s’il est en bail réel solidaire, est traité comme n’importe quel bien immobilier en cas de séparation ou de divorce : soit l’un des deux rachète la part de l’autre, avec l’accord de l’OFS qui doit agréer le nouveau titulaire du bail, soit le logement est revendu aux conditions prévues au contrat, c’est-à-dire à un acheteur éligible et à un prix plafonné. Prévenez l’OFS dès le début de la procédure.
Peut-on louer son logement en BRS ?
Oui, depuis le 1er janvier 2025, le propriétaire peut louer tout ou partie de son logement, sauf interdiction prévue au bail. Aucune autorisation n’est exigée par la loi, mais il doit en informer l’OFS au préalable en précisant la période et la partie du logement concernée. Le logement doit rester sa résidence principale : il ne s’agit donc pas d’un investissement locatif.
Que devient le bail si l’OFS cesse son activité ?
Le bail réel solidaire continue. En cas de retrait de son agrément ou de dissolution, l’ensemble des biens de l’OFS est transféré à un autre OFS, qui reprend les droits et les obligations du bailleur. Votre propriété du logement n’est donc pas remise en cause, et la redevance reste due au nouvel organisme selon les conditions inscrites dans votre contrat.
Peut-on racheter le terrain pour devenir pleinement propriétaire ?
Non, l’OFS conserve définitivement le terrain. C’est ce qui permet au logement de rester accessible en BRS pour les acheteurs suivants et de garder des prix encadrés sur le long terme. Si vous souhaitez un jour être propriétaire à 100 % du terrain comme du logement, le BRS n’est pas adapté : il faudra alors revendre vos droits pour acheter autrement.
Peut-on revendre son logement en BRS à tout moment ?
Oui, aucun délai minimum n’est imposé après l’achat. Vous devez simplement prévenir l’OFS, qui vous indique le prix de vente maximum autorisé, calculé à partir de votre prix d’achat et d’un indice de référence. L’acheteur doit être éligible au dispositif et agréé par l’OFS : il bénéficie alors d’un nouveau bail d’au moins 18 ans, rechargé à sa durée initiale.
Peut-on acheter un logement ancien en BRS ?
Oui. Il peut s’agir d’un logement déjà sous BRS que son propriétaire revend, ou d’un bien existant dont l’OFS est devenu propriétaire du terrain. Dans l’ancien, les frais de notaire (de l’ordre de 7 à 8 %) sont plus élevés que dans le neuf et la TVA réduite à 5,5 % ne s’applique pas. Comparez bien le coût total avant de réserver.
Que risque-t-on si l’on ne paie plus la redevance ?
La redevance est due chaque mois, comme un loyer, tant que vous détenez le logement. Un impayé peut conduire à la résiliation du bail selon les clauses prévues au contrat, avec le risque de perdre le logement. Au moindre retard ou en cas de difficulté de paiement, contactez l’OFS le plus tôt possible pour chercher une solution avant que la situation ne se dégrade.
Quelle différence entre le BRS et la location-accession ?
Avec la location-accession (PSLA), vous occupez d’abord le logement comme locataire, puis vous levez l’option d’achat et devenez propriétaire du logement et du terrain. Avec le BRS, vous achetez immédiatement le logement mais le terrain reste loué à l’OFS, contre une redevance. Les plafonds de prix et de ressources sont comparables, mais les règles de revente diffèrent.
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Rédactrice web SEO certifiée et freelance depuis 2017, j’écris pour Aide-Sociale.fr depuis 2019. Diplômée d’un BTS Communication et formée aux spécificités de la rédaction web et du SEO, j’ai rédigé plus de 314 articles avec un objectif constant : vulgariser le “langage CAF” et rendre les démarches administratives accessibles à tous. Mon crédo : des contenus sourcés, précis et sans fake news !
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