Location accession : comment cela fonctionne et quels sont les avantages pour l’acquéreur et le propriétaire?

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La location-accession, qui est fréquemment utilisée dans le domaine automobile, existe aussi dans le cadre d’une acquisition immobilière. Ce système permet en effet d’acquérir progressivement un logement.

Dans un premier temps, la personne qui souhaite acheter le bien (voir les types de logements concernés) occupe les lieux et verse une somme au propriétaire composée d’un loyer (fraction locative) et d’une avance sur le prix de vente (fraction acquisitive). A l’issue de cette période de jouissance, le locataire peut décider d’acquérir ou non le logement (voir les différentes étapes de la location accession en détail).

Si, dans le cadre d’une location accession, chacune des parties possède des obligations précises énoncées dans un contrat, l’opération comporte plusieurs avantages pour les deux parties (voir lesquels).

Pour découvrir les modalités de la location-accession, consultez la suite de cet article. En ce qui concerne le financement, comparez les taux des prêts immobiliers avant de faire votre choix.





Qu’est-ce que la location accession ? Explications

La location-accession est un contrat particulier qui permet à une personne souhaitant acquérir un bien immobilier de le faire progressivement, après avoir occupé les lieux pendant une période définie appelée période de jouissance.

Il s’agit donc d’une opération immobilière qui concerne deux parties, à savoir un propriétaire et un locataire, et qui peut s’appliquer pour les logements suivants :

  • Appartement déjà construit ou en cours de construction
  • Maison individuelle déjà construite ou en cours de construction
  • Immeuble à usage d’habitation
  • Immeuble mixte, c’est-à-dire à usage professionnel et d’habitation

Le propriétaire et le locataire souhaitant s’entendre dans le cadre d’une location-accession se mettent d’accord sur les termes de l’opération à travers deux contrats :

  • Un contrat de location-accession conclu par acte authentique chez un notaire
  • Un contrat de vente définitif

Durant toute la période de jouissance, le locataire verse au propriétaire une somme qui correspond à :

  • Une fraction locative : il s’agit d’un loyer versé pour l’occupation du logement
  • Une fraction acquisitive : il s’agit d’un paiement anticipé du prix de vente du logement

Les montants de ces deux fractions sont fixés par les deux parties et mentionnés dans le contrat de location-accession (voir plus bas).

A noter : la location-accession ne contraint pas le locataire à acquérir le bien au terme de la période de jouissance prévue dans le contrat. Celui-ci peut en effet décider de ne pas acheter le bien et récupérer ainsi la fraction acquisitive versée au propriétaire (en savoir plus).

 

Quelles sont les étapes de la location accession ?

La location-accession se déroule en trois étapes :

  • La signature d’un contrat de location-accession entre le locataire et le propriétaire
  • La période de jouissance du bien par le locataire
  • La vente définitive du logement avec la signature d’un contrat chez le notaire : Pour financer votre achat, utilisez un comparateur de taux immobilier

Durant ces étapes, les deux parties ont chacune des obligations bien spécifiques.

 

Qu’en est-il du contrat de location accession à la propriété ?

Si vous souhaitez acheter un appartement ou une maison dans le cadre d’une location-accession, vous devez obligatoirement signer un contrat de location-accession chez un notaire.

Cet acte authentique permettra de mettre par écrit les termes de l’accord entre les deux parties :

  • Description du logement concerné
  • Prix de vente du logement et ses modalités de paiement : révision des prix, prêt immobilier
  • Date d’entrée en jouissance et délai d’acquisition
  • Conditions de résiliation anticipée du contrat
  • Montant de la redevance et modalités de versement par le locataire
  • Indemnités éventuelles en cas de rupture de contrat
  • Charges locatives dues par l’accédant avec une estimation de leur montant (montant prévisionnel pour la 1ère année du contrat)
  • Garantie de remboursement ou d’achèvement
  • Absence de maintien de plein droit dans les lieux (si l’option d’achat n’est pas levée ou en cas de résolution du contrat)

A noter : avant la signature de ce contrat chez le notaire, vous pouvez aussi choisir de signer un contrat préliminaire sous seing privé avec votre propriétaire afin de réserver le logement. Dans ce cas, le propriétaire s’engage à ne pas vendre le bien à un tiers. De votre côté, vous lui versez une somme d’argent équivalent à 5% maximum du prix du bien pour arrêter la transaction. Si vous le souhaitez, découvrez les aides pour acheter un logement.


Location-accession : la période de jouissance du bien

La durée de la période de jouissance est location-accession est fixée dans le contrat signé chez le notaire. Elle dure minimum 1 an et maximum 4 ans.

Durant cette période, en tant que locataire, vous devrez verser au propriétaire une redevance comprenant une fraction locative (loyer pour la jouissance du bien) et une fraction acquisitive (avance sur le paiement du bien) dont les montants dépendront de vos capacités financières et auront été fixés dans le contrat de location-accession. Le montant de la redevance est en général compris entre 6 et 9 euros du mètre carré.

Par ailleurs, pendant la jouissance du bien, chacune des parties possède des obligations spécifiques.

Le locataire-accédant doit en effet :

  • Entretenir le logement et y faire les travaux de réparations courantes nécessaires
  • Régler les charges d’entretien et de réparation de l’immeuble (s’il s’agit d’un appartement) à proportion de sa quote-part, étant considéré comme un propriétaire vis-à-vis de la copropriété dès la signature du contrat de location-accession (il peut, à ce titre, participer aux assemblées générales de l’immeuble et voter)
  • Régler la taxe foncière à compter de la date d’occupation

Le propriétaire, quant à lui, est tenu de :

  • Réserver le bien au locataire-accédant jusqu’à la date prévue pour la levée d’option
  • Se tenir garant du paiement des charges vis-à-vis de la copropriété
  • Effectuer les gros travaux de réparation nécessaires dans le logement

Par ailleurs, durant toute la période de jouissance, le propriétaire ne peut disposer librement de son logement.

A noter : si le locataire ne paie pas les charges, cela peut alors entraîner la résiliation du contrat et une indemnité correspondant à 2% du prix de vente peut lui être réclamée pour cause de résiliation du contrat due à l’inexécution de ses obligations.

 

Location-accession : le contrat de vente définitif

La période de jouissance du bien peut déboucher sur trois possibilités :

  • Le locataire-accédant ne souhaite finalement pas acquérir le bien : il doit alors en informer le propriétaire au moins trois mois avant le terme du contrat. Le propriétaire doit ensuite lui rembourser les sommes versées au titre de l’épargne (fraction acquisitive uniquement) dans un délai maximal de trois mois maximum après son départ. Attention : dans cette situation, le propriétaire peut légalement demander une indemnité correspondant à 1% du prix de vente (loi du 12 juillet 1984). Par ailleurs, si le locataire n’achète finalement pas le bien, il doit alors quitter les lieux et rendre le logement en bon état.
  • Le propriétaire ne veut plus vendre son bien : il doit alors en informer le locataire-accédant au moins trois mois avant le terme du contrat et devra lui verser une indemnité égale à 3% du prix de vente.
  • Le locataire-accédant souhaite acquérir le bien : il doit alors en informer le propriétaire au moins trois mois avant le terme du contrat, puis verser le solde du prix pour obtenir le transfert de propriété (comparez les crédits immobiliers). Comme dans le cas d’une vente classique, un acte notarié devra être conclu.

 

Accession location : Quels sont les avantages?

Pour le locataire-accédant, la location-accession peut entraîner certains inconvénients comme le paiement des charges de copropriété et de la taxe foncière. Mais elle comporte aussi les avantages suivants :

  • Achat progressif lui permettant d’acheter un logement sans trop d’apports personnels
  • Possibilité de bénéficier d’un PSLA s’il s’agit d’un logement neuf : mis en place par la Loi accessibilité 2015, le prêt social location-accession (PSLA) permet aux locataires-accédant ayant des revenus modestes de bénéficier de deux aides dans le cadre d’une location-accession : une TVA à taux réduit de 5,5 % et une exonération de taxe foncière durant 15 ans. Ce prêt offre par ailleurs deux garanties à l’emprunteur, à savoir le relogement et le rachat en cas de difficultés financières ou de mutation professionnelle.

Sachez également que si vous signez votre contrat de location-accession avant le 31 décembre 2019, vous pourrez bénéficier de l’APL accession à condition d’avoir souscrit un prêt aidé par l’Etat.

Pour le propriétaire, la location-accession permet de se délester des frais de copropriété tout en continuant à toucher un loyer jusqu’à la vente de son bien.

Sachez que le locataire accédant peut également, sous conditions, bénéficier d’un prêt à taux zéro pour l’achat du bien immobilier. Retrouvez toutes les infos sur le PTZ dans cet article.

Vous trouverez ci-dessous un comparateur de prêts immobiliers. Celui-ci vous permettra de comparer les taux pour votre achat immobilier. Pour l’utiliser, remplissez l’ensemble des champs et découvrez les offres qui vous correspondent.

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