Aides pour acheter une maison ou un appartement : toutes les solutions en 2026
8 aides à l’achat immobilier en 2026 : présentation des dispositifs
Si vous prévoyez l’achat d’un appartement ou d’une maison, plusieurs aides peuvent financer votre projet : prêts aidés par l’État, épargne logement, dispositifs d’Action Logement ou accession sociale. Chacune est soumise à des conditions de ressources, de localisation ou de statut, et la plupart peuvent être combinées. Voici les 8 dispositifs à connaître, puis ce qu’il faut savoir sur la fin de l’APL pour les propriétaires.
Le prêt à taux zéro (PTZ) : un prêt sans intérêts pour devenir propriétaire
Le prêt à taux zéro (PTZ) est une aide de l’État sous forme d’un crédit sans frais de dossier dont les intérêts sont pris en charge par l’État. Il peut financer jusqu’à 50 % du coût de l’opération (30 % pour une maison individuelle neuve) lors de l’achat ou de la construction de votre future résidence principale.
Depuis le 1er avril 2025, le PTZ concerne les logements neufs partout en France, pour les offres de prêt émises jusqu’au 31 décembre 2027. Dans l’ancien, il reste réservé aux communes en zones B2 et C, à condition de réaliser des travaux représentant au moins 25 % du coût total de l’opération : pour un projet de 200 000 € au total (achat et travaux), il faut ainsi prévoir au moins 50 000 € de travaux, à terminer dans les 3 ans suivant l’offre de prêt.
Pour y avoir droit, vous ne devez pas avoir été propriétaire de votre résidence principale durant les 2 années précédant l’offre de prêt, et vos ressources ne doivent pas dépasser un plafond fixé selon la composition du foyer et la zone du logement (consultez la fiche de l’ANIL sur le PTZ ou utilisez le simulateur PTZ).
Un seul PTZ est accordé par opération et il doit être complété par un autre crédit, classique ou conventionné. Sa durée de remboursement peut atteindre 25 ans, avec une période de différé, selon votre tranche de revenus, pendant laquelle vous ne remboursez pas encore le PTZ.
Le prêt d’accession sociale (PAS) : un crédit à taux plafonné pour les ménages modestes
Le prêt d’accession sociale (PAS) est un crédit à taux d’intérêt plafonné qui s’adresse, sous conditions de ressources, aux personnes qui achètent ou font construire leur résidence principale, ainsi qu’aux propriétaires qui prévoient des travaux (4 000 € minimum) dans le logement qu’ils occupent.
Le plafond de ressources, identique à celui du PTZ, varie selon la composition du foyer et la zone du logement. À titre d’exemple, une personne seule qui achète en zone C ne doit pas dépasser 28 500 € de revenu fiscal de référence, contre 49 000 € en zone A.
Le PAS peut couvrir 100 % du coût du projet. Sa durée va de 5 à 30 ans, avec un allongement possible jusqu’à 35 ans maximum.
Son taux, fixe ou variable, est plafonné selon la durée de l’emprunt. Pour une offre de prêt émise en septembre ou octobre 2026, il ne peut pas dépasser 6,10 % (taux variable, ou taux fixe jusqu’à 12 ans) à 6,55 % (taux fixe au-delà de 20 ans), puis 6,45 % à 6,90 % à partir de novembre 2026, selon Service-Public.fr. Ces plafonds sont révisés régulièrement et chaque banque reste libre de proposer un taux inférieur : comparez les offres.
Il est à noter que les frais de notaire, d’hypothèque et de dossier ne sont pas pris en charge : prévoyez un apport pour ces dépenses, et ne passez pas à côté de la négociation des frais de notaire pour réduire la facture !
Le PAS se cumule avec le PTZ, le prêt Action Logement ou les aides des collectivités locales, et votre ADIL peut vous aider à monter ce plan de financement.
Le prêt conventionné : un crédit sans condition de ressources à taux plafonné
Ce prêt immobilier est attribué sans condition de ressources par un établissement bancaire ayant passé une convention avec l’État. Il peut financer jusqu’à 100 % de l’achat ou de la construction d’une habitation principale, mais aussi des travaux dans le logement occupé, avec un montant minimum de 4 000 €.
Son taux, fixe ou variable, est plafonné selon la durée du prêt : pour une offre émise en septembre ou octobre 2026, le plafond varie de 6,10 % à 6,55 %, puis de 6,45 % à 6,90 % à partir de novembre 2026.
Le prêt conventionné est remboursable sur une période allant de 5 à 35 ans et peut être combiné avec d’autres aides comme le PTZ, le prêt épargne logement ou le prêt Action Logement.
Point important : les prêts conventionnés signés depuis le 1er janvier 2020 n’ouvrent plus droit à l’APL (voir plus bas la partie consacrée à la fin de l’APL propriétaire).
Le prêt accession Action Logement : un taux de 1 % pour les salariés du privé
Le groupe Action Logement propose un prêt pour l’accession à la propriété aux salariés d’une entreprise du secteur privé non agricole de 10 salariés ou plus, sous conditions de ressources. Il finance notamment l’achat d’un logement neuf, la construction d’une maison, l’accession sociale (PSLA, bail réel solidaire) ou l’achat d’un logement HLM ancien. Pour le secteur agricole, Action Logement propose le prêt agri-accession.
Sans montant minimum, le prêt Action Logement peut atteindre 30 000 €, dans la limite de 40 % du coût de l’opération (hors vente HLM et bail réel solidaire).
Le taux d’intérêt est fixe, à 1 % hors assurance, et la durée est libre dans la limite de 25 ans. Pour en bénéficier, vous devez acheter votre résidence principale pour la première fois ou ne pas avoir été propriétaire de votre résidence principale au cours des 10 dernières années. Ce prêt se cumule notamment avec le PTZ.
Le prêt épargne logement (PEL) : un crédit à taux connu dès l’ouverture du plan
Si vous détenez un Plan Épargne Logement (PEL) depuis au moins 4 ans, vous pourrez à son terme bénéficier d’un prêt immobilier à un taux privilégié. Ce prêt vise à financer l’achat d’un logement neuf ou ancien, la construction ou certains travaux de votre résidence principale.
Le taux du prêt est fixé à l’ouverture du plan : 3,20 % pour les PEL ouverts à partir du 1er janvier 2026, 2,95 % pour ceux ouverts en 2025 et 3,45 % pour ceux ouverts en 2024 (hors assurance), d’après Service-Public.fr.
Le montant du prêt dépend des intérêts acquis pendant la phase d’épargne et de la durée de remboursement choisie. Il est plafonné à 92 000 € et remboursable sur 2 à 15 ans.
Pour les PEL ouverts avant le 1er janvier 2018, une prime de l’État plafonnée à 1 000 € (1 525 € dans certains cas) est versée en cas d’obtention du prêt. Les plans ouverts depuis cette date n’ouvrent plus droit à cette prime.
Le bail réel solidaire (BRS) : acheter son logement sans payer le terrain
Avec le bail réel solidaire (BRS), vous achetez uniquement le logement : le terrain reste la propriété d’un organisme de foncier solidaire (OFS), auquel vous versez une redevance mensuelle. Le prix d’achat est en moyenne inférieur de 30 à 50 % à celui du marché, selon l’ANIL.
Le BRS est réservé aux ménages dont les ressources restent sous un plafond, pour l’achat de leur résidence principale, avec un prix de vente lui aussi plafonné. Dans le neuf, la TVA est réduite à 5,5 %.
Cette aide se combine avec d’autres : l’achat peut être financé avec un PTZ, un prêt d’accession sociale ou un prêt Action Logement. En contrepartie, le prix de revente est encadré pour que le logement reste abordable pour les acheteurs suivants.
La location-accession (PSLA) : acheter progressivement son logement
La location-accession est un contrat de « location » particulier, qui s’adresse aux ménages sous plafonds de ressources pour l’achat de leur résidence principale. Il vous permet de louer un bien durant une période définie (4 ans maximum). Vous payez alors chaque mois une somme qui correspond au loyer plus une avance sur l’achat du bien.
À l’issue de la période locative définie dans le contrat, vous pouvez acquérir le bien dont le montant correspond au prix de vente auquel on soustrait l’avance que vous avez versée chaque mois.
Si vous ne souhaitez pas acquérir le bien, les sommes versées au titre de l’avance sur l’achat vous seront rendues. Ce type de contrat présente l’avantage d’acheter progressivement.
Acheter un logement social : les conditions pour devenir propriétaire d’un logement HLM
Contrairement aux idées reçues, il est possible de faire l’acquisition d’un logement social en respectant certaines conditions.
Si vous êtes locataire auprès d’un bailleur social depuis au moins 2 ans, vous pouvez demander à acheter votre logement, à condition qu’il ait été construit ou acquis par le bailleur depuis plus de 10 ans et qu’il respecte les normes d’habitabilité et de performance énergétique (voir Service-Public.fr). Vous pouvez le financer avec un PTZ, un PAS ou un prêt Action Logement.
S’agissant des logements sociaux, les conditions de mise en vente sont régies par une réglementation spécifique.
Ainsi, il existe 4 formules pour l’achat d’un logement HLM : l’achat sur plan, la location-accession, la construction d’une maison individuelle et l’acquisition d’un HLM existant.
La fin de l’APL propriétaire : ce qui a changé pour les accédants
Depuis le 1er janvier 2020, il n’est plus possible de percevoir l’aide au logement si vous devenez propriétaire de votre résidence principale avec un prêt signé à partir de cette date.
Le fait de percevoir l’APL facilitait grandement l’accession à la propriété des personnes à revenus modestes. Malheureusement, la loi de finances de 2018 a mis fin à cet avantage.
Toutefois, les personnes ayant contracté un prêt aidé (PAS ou prêt conventionné) avant cette date continuent de percevoir leurs versements, sous conditions de ressources. Attention : un rachat de crédit auprès d’une autre banque est considéré comme un nouveau prêt et peut entraîner la perte définitive de l’APL accession.
Si vous êtes concerné, sachez que le montant de l’allocation logement propriétaire tient compte des ressources du foyer, des personnes à charge et des mensualités de remboursement du crédit immobilier.
Les aides à l’accession à la propriété des collectivités locales
Dans le cadre d’un achat immobilier, il est important d’établir un plan de financement qui valide la viabilité du projet. L’Agence départementale pour l’information sur le logement (ADIL) se charge de vous accompagner gratuitement dans ce sens. De plus, elle saura vous orienter vers les aides financières pour un achat immobilier accordées par votre collectivité locale.
Ces aides sont nombreuses et varient en fonction des territoires. Parmi ces initiatives locales attribuées sous conditions, nous trouvons :
- Paris propose le prêt Paris Logement 0 %, un prêt sans intérêts remboursable sur 15 ans pour les primo-accédants qui achètent dans la capitale
- Bordeaux Métropole propose aux primo-accédants un prêt à 0 % pouvant aller jusqu’à 20 000 €, et la ville de Bordeaux un Passeport 1er logement de 3 000 € à 6 000 € selon la composition du foyer
- Brest Métropole propose, sous conditions de ressources, un prêt à 0 % de 20 000 € ou 25 000 € pour l’achat d’un logement neuf (Passeport pour l’accession)
- Marseille propose le Nouveau Chèque Premier Logement, une subvention accordée sous conditions de ressources pour l’achat d’un logement neuf labellisé
- Nancy (Métropole du Grand Nancy) propose une subvention de 5 000 € aux familles primo-accédantes, sous conditions de ressources, pour un logement neuf
- Toulouse permet aux primo-accédants d’obtenir, avec le Pass Accession Toulousain, un prêt sans intérêt de 6 000 € (logement ancien) ou de 10 000 € (neuf en quartier prioritaire), remboursable sur 10, 12 ou 15 ans
- Rennes Métropole propose l’accession sociale en bail réel solidaire, avec des prix de vente encadrés de 2 800 € à 4 200 € TTC/m² en 2026
- Nevers Agglomération a mis en place une aide pouvant atteindre 4 000 € pour prendre en charge une partie des frais d’acquisition d’un logement ancien, selon sa performance énergétique
En renseignant l’outil de l’ANIL votre localisation géographique, vous pourrez prendre connaissance des aides locales qui concernent l’acquisition de votre futur logement. Les montants et les conditions évoluent régulièrement : vérifiez-les auprès de la collectivité ou de votre ADIL avant de vous engager.
Que vous envisagiez d’acquérir un logement ou de faire construire, parfois même de faire des travaux d’aménagement, il est important de comparer les crédits immobiliers et de connaître l’ensemble des dispositifs en faveur du logement qui existent. Par ailleurs, consultez notre article consacré au prêt immobilier pour personne handicapée.
Une fois propriétaire, des aides à l’amélioration de l’habitat existent. Elles permettent de changer votre chaudière, agrandir ou adapter votre logement… Un guide pour rénover votre habitat peut être utile.
Comparer les crédits immobiliers pour financer votre achat
Utilisez un comparateur de crédits immobiliers afin de trouver la meilleure offre pour financer votre projet. Remplissez simplement les différents champs et découvrez les offres adaptées à votre profil. Notez bien que le simulateur ci-dessous est un service externe à Aide-Sociale.fr.
Si le comparateur de crédits immobiliers ne s’affiche pas correctement en utilisant votre smartphone ou votre tablette, cliquez ici pour le faire apparaître.
Questions fréquentes sur les aides pour acheter un logement
Voici les réponses aux questions que se posent le plus souvent les futurs propriétaires, en complément des dispositifs détaillés plus haut.
Qu’est-ce qu’un primo-accédant ?
Un primo-accédant est une personne qui n’a pas été propriétaire de sa résidence principale au cours des deux années précédant l’offre de prêt. C’est la condition de base du PTZ. Pour le prêt Action Logement, le délai est plus long : il faut ne pas avoir été propriétaire de sa résidence principale depuis 10 ans.
Peut-on utiliser ces aides pour une résidence secondaire ou un investissement locatif ?
Non, ces aides financent la résidence principale. Pour le PTZ, le logement doit le rester pendant 6 ans à compter du versement du prêt, sans location saisonnière ni meublée. Pour acheter un bien destiné à la location, il faut un financement classique, sans ces dispositifs réservés aux occupants.
Quels revenus sont pris en compte pour les plafonds de ressources ?
On retient le revenu fiscal de référence de l’avant-dernière année de toutes les personnes qui occuperont le logement : pour une offre de prêt émise en 2026, c’est celui de l’avis d’imposition 2025 sur les revenus de 2024. Pour le PTZ, la banque le compare aussi au coût de l’opération divisé par 9, et retient le plus élevé.
Quelle aide choisir pour un premier achat ?
Aucune aide ne suffit à elle seule. Le PTZ n’a pas d’intérêts mais ne finance qu’une partie du projet, le PAS et le prêt conventionné peuvent couvrir 100 % du coût à taux plafonné, et le prêt Action Logement coûte 1 %. Le plus efficace est de les combiner, puis de comparer les offres bancaires grâce au TAEG.
Peut-on acheter un logement neuf avec une TVA réduite ?
Oui, dans certains cas : la TVA est réduite à 5,5 % pour un logement neuf acheté en bail réel solidaire ou en location-accession, ainsi que, sous conditions de ressources, dans les quartiers prioritaires de la politique de la ville et leurs abords. Demandez confirmation au promoteur et à votre ADIL avant de réserver.
Où trouver un conseil gratuit pour monter son plan de financement ?
Auprès de l’ADIL de votre département, qui offre des conseils neutres, gratuits et personnalisés sur toutes les questions de logement. Un conseiller étudie votre situation, vérifie les aides auxquelles vous avez droit, y compris locales, et vous aide à bâtir un plan de financement avant de signer.
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Séverine Burel est responsable éditoriale d’Aide-Sociale.fr depuis sa création en 2012. Spécialiste des aides sociales et des démarches administratives, elle totalise 14 ans d’expérience dans le domaine et a rédigé et validé plus de 600 articles. Elle supervise également les simulateurs de droits du site, utilisés chaque année par des centaines de milliers de personnes.
