Acheter un logement social : quelles sont les règles à respecter et qui est concerné ?

acheter son logement socialIl est tout à fait possible de devenir propriétaire d’un logement social, mais sous certaines conditions.

Si vous êtes déjà locataire d’un logement HLM, vous pouvez acquérir ce logement si ce dernier est conforme aux normes minimales d’habitabilité et de performance énergétique, et qu’il s’agit d’un logement acheté ou construit depuis plus de 10 ans par un bailleur social (en savoir plus).

Si vous n’êtes pas locataire d’un logement social, mais que vous souhaitez en acquérir un, vous devez simplement être majeur et de nationalité française (ou détenteur d’une carte de séjour ou de résident) pour être éligible à cet achat.

Le parc des logements sociaux étant soumis à une réglementation spécifique, certaines conditions de vente devront être respectées, notamment pour le prix de mise en vente (voir les détails).

Pour devenir propriétaire d’un logement social, quatre formules d’achat sont possibles : vous pourrez en effet acheter un logement sur plan, un logement neuf en location-accession (PSLA), faire construire une maison individuelle ou enfin acheter un logement HLM déjà construit (découvrez les quatre formules d’achat).

Si vous souhaitez acheter un logement social, vous pourrez consulter la liste des logements mis en vente et contacter un organisme HLM. Si vous êtes déjà locataire de ce logement, vous devrez vous adresser directement à votre bailleur social (voir la démarche pour devenir propriétaire HLM).

Pour en savoir plus sur les modalités d’achat d’un logement social, poursuivez la lecture de cet article.






Qui peut acheter un logement social ?

N’importe quelle personne majeure, de nationalité française ou détenant une carte de séjour ou de résident peut acheter un logement HLM, même s’il n’en a jamais été locataire. Si vous souhaitez faire une demande pour la location d’un logement HLM, nous vous conseillons de consulter cet article décrivant la procédure.

En revanche, si vous êtes locataire du logement social que vous souhaitez acheter, vous ne pourrez le faire que si celui-ci remplit les deux conditions suivantes :

  • Il est conforme aux normes minimales d’habitabilité et de performance énergétique en vigueur
  • Il a été acheté ou construit par un bailleur social depuis au moins 10 ans

Par ailleurs, sachez que si vous occupez ce logement social depuis plus de deux ans, ce dernier ne pourra être vendu qu’à vous ou, si vous en faites la demande, à :

  • Votre mari ou femme sans aucune condition de ressources
  • Un de vos ascendants, avec ou sans son mari/femme, concubin(e) ou partenaire de Pacs : il devra alors respecter le plafond de ressources relatif au un logement social PLS (Prêt Locatif Social)
  • Un de vos descendants avec ou sans son mari/femme, concubin(e) ou partenaire de Pacs : il devra alors respecter le plafond de ressources relatif au un logement social PLS

Voici les plafonds de ressources PLS 2019 selon votre zone d’habitation (RFR de l’année N-2) :

Composition du foyer fiscal Paris et communes limitrophes Autres communes de l’Île-de-France Autres régions
Personne seule 30 837 € 30 837 € 26 810 €
Couple 46 088 € 46 088 € 35 802 €
Jeune couple* ou personne seule ayant 1 personne à charge 60 415 € 55 401 € 43 055 €
Couple ayant 1 personne à charge  60 415 € 55 401 € 43 055 €
Couple ayant 2 personnes à charge ou personne seule ayant 2 personnes à charge 72 132 € 66 360 € 51 977 €
Couple ayant 3 personnes à charge ou personne seule ayant 3 personnes à charge 85 822 € 78 558 € 61 146 €
Couple ayant 4 personnes à charge ou personne seule ayant 4 personnes à charge 96 572 € 88 401 € 68 910 €
Majoration par personne à charge supplémentaire + 10 761 € + 9 850 € + 7 686 €

*Jeune couple : personnes mariées, pacsées ou concubins dont la somme des âges ne dépasse pas 55 ans.

 

Achat logement social : quelles sont les conditions de vente ?

Comme expliqué ci-dessus, vous pouvez acheter un logement social que vous soyez déjà locataire d’un tel logement ou non. Plusieurs types de logements peuvent être concernés par une telle opération : logement social neuf ou à construire, ou ancien logement social vacant (voir les détails des formules d’achat plus bas).

Concernant les conditions de vente, celles-ci sont particulières et spécifiques au parc social :

  • Prix de vente : ce prix est fixé par le bailleur social, mais il ne peut le faire librement. Il doit en effet prendre pour référence le prix d’un logement comparable déjà occupé
  • Informations à fournir à l’acheteur avant la vente : si vous souhaitez devenir propriétaire d’un logement HLM, le bailleur social doit obligatoirement vous communiquer par écrit le montant des charges locatives des deux dernières années, la liste des travaux réalisés depuis 5 ans et celle des travaux d’amélioration des parties communes et équipements communs envisagés, l’évaluation du montant de ces travaux et de la quote-part qui sera à votre charge, un document expliquant que vous devrez régler la taxe foncière sur les propriétés bâties, tous les ans, à compter de la première année après l’année de la vente, et enfin un exemplaire de l’état descriptif de division de l’immeuble ainsi que le règlement de copropriété s’il s’agit d’un immeuble en copropriété
  • Location : si vous êtes propriétaire du logement depuis plus de 5 ans, les conditions de location sont libres. En-dessous de cette durée, si vous avez acquis le logement à un prix plus bas que le prix de mise en vente fixé par le bailleur social, vous devrez alors respecter un montant maximum pour le niveau de loyer appliqué lors de la mise en location
  • Revente : si vous avez acheté le logement social depuis plus de 5 ans, les conditions de la revente seront libres. En revanche, si cela fait moins de 5 ans, vous devrez informer le bailleur social de votre intention afin qu’il puisse, s’il le souhaite, se porter acquéreur en priorité. De plus, si vous aviez acquis ce logement moins cher que le prix de mise en vente fixé par le bailleur social, vous devrez verser au bailleur social la différence entre ces 2 montants lors de la revente



Achat HLM : quelles sont les 4 formules possibles ?

Si vous souhaitez devenir propriétaire HLM, sachez que plusieurs possibilités existent. Choisissez l’option qui convient le mieux à votre situation :

  • Achat d’un logement social sur plan : vous achetez en VEFA, c’est-à-dire en vente en l’état futur d’achèvement, et pouvez alors aménager votre futur logement à votre guise. Sachez que vous pouvez aussi, dans cette formule, bénéficier d’une TVA à taux réduit de 5,5 % pour l’acquisition de votre résidence principale (cela dépendra de votre situation et de vos revenus).
  • Achat d’un logement social neuf en location-accession (PSLA) : vous pourrez alors profiter de prix très attractifs (TVA à taux réduit à 5,5% au lieu de 20%) et être exonéré de taxe foncière pendant 15 ans.
  • Achat d’un logement social en faisant construire une maison individuelle : cette formule vous permet devenir propriétaire d’une maison individuelle sur un terrain que vous avez déjà ou que l’organisme HLM vous aide à acheter. Ce dernier vous apporte par ailleurs les garanties de sécurité du contrat de construction de maison individuelle (CCMI).
  • Achat d’un HLM déjà construit : vous pourrez acquérir un logement construit ou acquis depuis plus au moins 10 ans par un organisme HLM et répondant à des normes de qualité particulières. Sachez que les logements vacants sont d’abord proposés aux locataires de logements sociaux dans le département ainsi qu’aux gardiens d’immeubles de l’organisme HLM, puis, après deux mois, à tout acheteur potentiel.

Sachez que, quelle que soit l’option choisie, vous pourriez bénéficier d’un prêt à taux 0 pour financer 10% de l’achat si vous répondez aux critères d’attribution (en savoir plus). De plus ce prêt étant financé par l’État, vous pourriez également profiter de l’APL accession si vous achetez en zone 3 (commune de moins de 100.000 habitants).

 

Comment acheter un logement HLM ?

Pour acheter un logement social, la démarche diffère selon que vous soyez déjà locataire ou non du logement en question.

  • Si vous êtes déjà locataire du logement social : vous devez adresser votre demande d’achat à votre bailleur social, par lettre recommandée avec accusé de réception (voir la démarche en ligne). Ce dernier dispose alors de deux mois pour vous donner une réponse et la motiver.
  • Si vous n’êtes pas locataire de ce logement social : vous pouvez consulter les annonces de logements sociaux à vendre sur le site bienveo.fr, puis contacter l’organisme HLM qui propose le logement qui vous intéresse via le formulaire de contact. L’annuaire des organismes HLM est par ailleurs disponible en ligne sur ce lien.



Crédit photo : © ALDECAstudio / Adobe Stock

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