Procédure d’expulsion : Comment réagir si vous êtes menacé d’expulsion ? Quels sont vos droits ?

expulsion locataireEn matière d’expulsion de domicile, la loi française tend à protéger les locataires. En effet, un bailleur ne peut pas rompre un bail sans raison réelle et sérieuse.

Et parmi les principaux motifs d’expulsion, nous trouvons notamment les loyers impayés, l’absence de dépôt de garantie ou encore le défaut de souscription d’une assurance habitation. Les congés pour vente ou reprise du bien sont, quant à eux, différents puisqu’ils interviennent uniquement à la fin du bail.

Mais avant d’en arriver à la menace d’expulsion, il y a des solutions. Tout d’abord, sachez que si vous avez des difficultés à payer votre loyer en temps et en heure, il existe de nombreuses aides au paiement du loyer. Faire appel à la caution ou un conciliateur de justice permet également de trouver un accord à l’amiable avec le propriétaire. En dernier recours, il est aussi possible de mettre en place un plan d’apurement avec la CAF ou le Fonds de Solidarité pour le Logement (FSL).

La procédure d’expulsion en elle-même commence par la résiliation du bail. Celle-ci peut se faire de manière différente suivant la présence ou non d’une clause résolutoire. Mais dans tous les cas, le propriétaire devra saisir le tribunal d’instance pour constater la dissolution du contrat et lancer la procédure d’expulsion. Des délais supplémentaires peuvent être demandés au juge afin de régler les impayés et rester dans le logement. Et l’aide juridictionnelle qui permet de prendre en charge les honoraires d’un avocat spécialisé est alors très précieuse pour négocier.

Dans le cas où l’expulsion est actée, le locataire a un délai de 2 mois pour quitter son domicile. À échéance, l’huissier se rendra sur les lieux afin de dresser le procès-verbal et éventuellement, de récupérer les meubles laissés. Seul impératif : respecter la trêve hivernale.

Pour tout connaître de la procédure d’expulsion, vos droits en tant que locataire et que faire si vous êtes confrontés à cette situation, poursuivez la lecture de cet article.






Pour quels motifs pouvez-vous être menacé d’expulsion ?

En France, la loi est très stricte en matière d’expulsion afin de protéger les locataires. Pour qu’un propriétaire puisse demander la résiliation du bail, il doit avoir un motif réel. Toute procédure d’expulsion commence par une “faute” commise par le locataire.

Un propriétaire a donc le droit de vous demander de quitter le domicile dans les cas suivants :

  • Impayés de loyers et de charges
  • Défaut de souscription d’une assurance habitation : vous devez fournir une attestation à jour chaque année à votre propriétaire
  • Défaut de versement de dépôt de garantie (appelée souvent à tort « caution »)
  • Condamnation pour troubles de voisinage
  • Mauvais entretien du bien
  • Sous-location sans l’accord du propriétaire

Si vous êtes locataire d’un logement HLM, vous pouvez également être sous la menace d’une expulsion en cas de :

  • Hébergement de tiers (en dehors de la famille proche)
  • Non-occupation du bien pendant plus de 8 mois consécutifs dans l’année

Il ne faut pas confondre expulsion locative et demande de congés

Il arrive que certains propriétaires veuillent récupérer leur bien rapidement et demandent à leurs locataires de quitter les lieux.

Dans ce cas, le propriétaire doit vous adresser un des 3 types de congés :

  • Le congé-vente quand le propriétaire souhaite vendre le logement
  • Le congé-reprise quand le propriétaire souhaite vivre dans le logement ou y installer ses proches
  • Le congé pour motif légitime et sérieux quand le locataire paye régulièrement son loyer en retard par exemple

Toutefois, pour être valable, le congé doit vous être adressé au moins 6 mois avant la fin de votre bail. Les propriétaires d’un logement social (HLM) n’ont pas le droit d’envoyer de congé-vente ou de congé-reprise à leurs locataires.

 

Menacé d’expulsion locative pour loyers impayés : que faire ?

Le défaut de paiement des loyers et charges est généralement la principale cause des expulsions locatives. Toutefois, avant d’en arriver à de telles extrémités, il existe des solutions.

 

Faire appel à la caution ou à des organismes d’aide

Si vous êtes confrontés à des impayés de loyer, il est important de prévenir le propriétaire de vos difficultés. Dès le 1er mois de retard, le bailleur a tout à fait le droit de se tourner vers votre caution :

  • La personne qui s’est portée garante, si vous en avez une
  • Action Logement, si vous avez souscrit à la garantie Visale.

Mais le plus simple reste encore d’être transparent et d’avertir au plus tôt votre propriétaire. Vous pourrez ainsi trouver un accord (versement du loyer décalé, étalement du remboursement du loyer sur les prochains mois par exemple). Certains font également appel à un conciliateur de justice.

Enfin, sachez qu’il existe aussi de nombreuses aides au paiement du loyer comme :

 

Prévenir la CAF pour mettre en place un plan d’apurement de la dette

Si vous bénéficiez d’une aide au logement (quel que soit le montant), votre propriétaire a l’obligation de prévenir la CAF de vos loyers impayés.

La Caisse d’Allocations Familiales estime qu’il y a impayé quand :

  • La dette du locataire est égale à 2 fois le loyer hors charges (lorsque l’aide au logement est versée au locataire)
  • La dette du locataire est égale à 2 fois le loyer hors charges moins l’aide au logement (lorsque l’aide au logement est versée au propriétaire)

Par exemple pour un loyer de 500 € hors charges et une aide au logement de 200 € :

Si c’est le locataire qui reçoit l’allocation, la CAF considère qu’il y a impayé à partir de 1.000€ de dette (500€ x 2 = 1.000€).

Si c’est le propriétaire qui reçoit l’allocation, la CAF considère qu’il y a impayé à partir de 600€ de dette (500€ – 200€ d’aide au logement = 300€ puis 300€ x 2 = 600€).

Signaler un impayé auprès de la CAF permet de mettre en place un plan d’apurement de la dette. Ce dispositif consiste à fixer les conditions de remboursement des loyers manquants (montant mensuel, délai, etc.). Il peut être déterminé par le bailleur lui-même, le Fonds de Solidarité pour le Logement (FSL) ou même la CAF.

Mais dans tous les cas, si vous le respectez, vous continuerez à recevoir votre aide au logement et surtout, vous éviterez l’expulsion locative.


Expulsion d’un locataire : la procédure et comment réagir

Si malgré tout, vous n’êtes pas en mesure de respecter ses obligations, le propriétaire peut demander à résilier le bail. Ce n’est qu’une fois ce contrat annulé que la procédure d’expulsion à proprement parler commencera.

La procédure de résiliation du bail varie suivant la présence ou non d’une clause résolutoire au sein même du contrat. Si aucune clause de ce type n’est mentionnée, alors il s’agit d’une résiliation judiciaire.

 

La procédure de résiliation d’un bail avec clause résolutoire

La clause résolutoire est une clause qui, comme son nom l’indique, prévoit la résiliation automatique du bail en cas de défaut de paiement du loyer et des charges. La plupart des contrats de location intègrent ce type de clause.

Si c’est le cas de votre bail, votre propriétaire devra prendre contact avec un huissier de justice afin qu’il vous envoie une mise en demeure de payer. Cette lettre précisera notamment le montant que vous devez au bailleur.

Bon à savoir : Si les sommes demandées ne correspondent pas à vos impayés, vous pouvez tout à fait contester cette mise en demeure. Pour ce faire, rapprochez-vous de votre propriétaire pour voir s’il est possible de trouver un accord à l’amiable. Dans le cas contraire, vous devrez alors saisir le juge du tribunal d’instance de votre domicile.

Une fois la mise en demeure reçue, vous avez un délai précis pour vous affranchir de vos dettes :

  • Pour le non-paiement du loyer : 2 mois
  • Pour le non-paiement des charges : 2 mois
  • Pour le non-règlement du dépôt de garantie : 2 mois
  • Pour l’absence de souscription d’une assurance habitation : 1 mois

Si payer vos dus dans les temps n’est pas envisageable, sachez que vous pouvez :

  • Demander un délai de paiement au juge du tribunal d’instance de votre domicile
  • Faire appel au FSL (Fonds de Solidarité pour le Logement) pour obtenir une aide financière d’urgence

Passé ces délais, plusieurs situations sont possibles :

  • Vous avez payé vos dettes : vous pouvez rester dans votre logement
  • Vous n’avez pas payé vos dettes : le propriétaire peut saisir le tribunal d’instance afin de constater la dissolution du bail. Le juge pourra alors ordonner votre expulsion du domicile

 

La résiliation judiciaire d’un bail (bail sans clause résolutoire)

Si votre bail n’inclut pas de clause résolutoire, mettre fin au contrat devra impérativement passer une décision de justice. C’est pourquoi le bailleur doit faire appel à un huissier afin que ce dernier puisse vous envoyer une assignation devant le tribunal.

Attention : Lors d’une résiliation judiciaire de bail, le propriétaire n’a aucune obligation de vous faire parvenir une lettre de mise en demeure, contrairement à la procédure de résiliation d’un bail avec clause résolutoire.

Au tribunal d’instance, c’est le juge qui décidera si les circonstances sont suffisamment graves pour justifier la fin du bail et surtout, l’expulsion du domicile. Mais si votre situation financière le permet, il peut également vous accorder des délais supplémentaires de paiement.

 

Demander l’aide juridictionnelle pour être accompagné d’un avocat

Ne restez pas seul face à la complexité des lois françaises ! Plusieurs organismes peuvent vous proposer des conseils, voire une prise en charge financière des frais, comme votre assurance.

Si vous êtes assigné devant le tribunal, mieux vaut faire appel à un avocat. Sa présence n’est pas obligatoire, mais sachez que la plupart des bailleurs sont représentés par un officier civil. Il convient donc de faire de même pour assurer au mieux votre défense.

Si vos moyens ne vous permettent pas de payer les frais de procédure et les honoraires d’un avocat spécialisé, vous pouvez faire une demande d’aide juridictionnelle. Si cette dernière vous est attribuée, les frais d’avocat seront pris en charge par l’État (de manière totale ou partielle).

Pour ce faire, téléchargez le formulaire de demande d’aide juridictionnelle et déposez-le au Bureau d’Aide Juridictionnelle (BAJ) de votre département avec la lettre d’acceptation de l’avocat que vous aurez choisi.

La réponse du BAJ peut être longue (entre 1 et 2 mois suivant les organismes). Si vous n’avez toujours pas reçu l’accord (ou le refus) de l’aide juridictionnelle, vous devez malgré tout vous présenter le jour de l’audience, bien que non accompagné par un avocat. Munissez-vous du récépissé de dépôt du dossier et demandez au juge de renvoyer l’affaire à une date ultérieure. Ce dernier a l’obligation de vous proposer une nouvelle date. Pensez à la noter, car aucune convocation écrite ne vous sera envoyée.

 

Faire appel à une décision d’expulsion locative

Si vous souhaitez faire appel de la décision de justice, vous en avez le droit… à condition de respecter les délais de recours. Ainsi, si vous estimez que le juge d’instance n’a pas pris en considération tous les faits apportés par votre défense, vous pouvez saisir la Cour d’appel :

  • Dans les 15 jours qui suit la décision d’expulsion pour une ordonnance de référé
  • Dans le mois qui suit la décision d’expulsion pour un jugement

Bon à savoir : en faisant appel, vous suspendez (temporairement) la procédure d’expulsion, et ce, jusqu’à la décision de la Cour d’appel.

 

L’expulsion d’un logement : quels sont vos droits ?

Lorsque le bail a été résilié, l’expulsion est imminente. Toutefois, la procédure reste stricte afin de protéger un maximum le locataire et lui permettre de trouver un autre logement.

 

Les délais pour quitter le logement

Après la dissolution du bail par le juge d’instance, le propriétaire doit faire appel à un huissier afin d’envoyer un commandement de quitter les lieux à son locataire. Ce dernier a alors 2 mois pour s’en aller.

Bon à savoir : Il est possible d’obtenir un délai supplémentaire de 3 mois à 3 ans maximum. Pour cela, vous devrez faire une demande de délais à une mesure d’expulsion au juge. Mais attention, vous devrez justifier votre requête. Il est conseillé de lire la notice explicative.

 

Suspension des expulsions locatives en hiver

Depuis 1955, la trêve hivernale est là pour protéger les locataires. Durant cette période qui s’étend du 1er novembre au 31 mars, soit les mois les plus froids de l’année, un propriétaire peut engager une procédure, mais il est impossible d’être expulsé de son domicile.

Toutefois, dans certaines situations exceptionnelles, la trêve hivernale ne s’applique pas. C’est le cas par exemple lorsque le logement ou l’immeuble présente un danger pour ses habitants ou lorsque l’expulsion s’accompagne d’un relogement adapté aux besoins du foyer.

À noter : Dans les départements d’outre-mer, il existe une trêve cyclonique qui, à l’instar de la trêve hivernale, empêche légalement les expulsions de domicile. Rapprochez-vous de votre préfecture pour en connaître les dates.

 

Mise en application de l’expulsion par un huissier (et non le propriétaire)

La procédure d’expulsion doit obligatoirement être mise en œuvre par un huissier. Votre propriétaire ne peut donc pas pénétrer dans votre logement, faire changer les serrures, toucher à vos meubles ou procéder lui-même à l’expulsion. Si c’est le cas, il serait passible de 3 ans de prison et de 30.000€ d’amende pour violation de domicile.

De nombreux huissiers de justice annoncent leur visite par courrier, mais ce n’est pas une obligation. En revanche, il doit impérativement se présenter au logement :

  • Durant un jour ouvrable : c’est-à-dire du lundi au samedi, hors dimanche et jours fériés
  • Entre 6 heures et 21 heures

Puis, suivant l’attitude du locataire, la situation peut varier :

  • Si vous refusez d’ouvrir à l’huissier : ce dernier dresse un constat de tentative d’expulsion et demande du renfort à la police
  • Si vous n’êtes pas à votre domicile : l’huissier n’a pas le droit de pénétrer dans votre logement seul. Il doit impérativement être accompagné par un policier et un serrurier. À votre retour, vous trouverez une affiche sur votre porte d’entrée vous indiquant que vous ne pouvez plus rentrer dans l’appartement ou la maison
  • Si vous laissez entrer l’huissier : celui-ci dresse un procès-verbal d’expulsion et procède à l’inventaire de vos meubles si certains sont encore sur place

 

Quid des meubles si le logement n’est pas vide

Si vous avez laissé des meubles dans le logement, l’huissier doit les inscrire dans le procès-verbal d’expulsion en précisant :

  • Leur éventuelle valeur marchande
  • Le lieu et les conditions d’accès où ils sont stockés

Vous avez ensuite 2 mois non renouvelables à partir de la remise du procès-verbal pour aller récupérer vos biens. Passé ce délai, ils seront vendus aux enchères publiques ou, s’ils n’ont pas de valeur marchande, considérés comme abandonnés.

Si vous êtes concerné par une menace d’expulsion, n’hésitez pas à vous rapprocher de l’Agence Départementale d’Information sur le Logement (comment contacter l’ADIL). Vous obtiendrez gratuitement les conseils d’un juriste.

Sachez également qu’une fois par an, le propriétaire est en droit d’augmenter votre loyer selon l’indice IRL. Vous devez prendre en compte cette hausse lors du paiement de votre loyer afin de ne pas vous retrouver en situation d’impayé.

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