Procédure d’expulsion locative : délais et droits 2026
SOMMAIRE
Pour quels motifs pouvez-vous être menacé d’expulsion ?
En France, la loi est très stricte en matière d’expulsion afin de protéger les locataires. Pour qu’un propriétaire puisse demander la résiliation du bail, il doit avoir un motif réel. Toute procédure d’expulsion commence par une “faute” commise par le locataire.
Un propriétaire a donc le droit de vous demander de quitter le domicile dans les cas suivants :
- Impayés de loyers et de charges
- Défaut de souscription d’une assurance habitation : vous devez fournir une attestation à jour chaque année à votre propriétaire
- Défaut de versement de dépôt de garantie (appelée souvent à tort « caution »)
- Condamnation pour troubles de voisinage
- Mauvais entretien du bien
- Sous-location sans l’accord du propriétaire
Bon à savoir : le dépôt de garantie n’est pas perdu en cas d’expulsion pour un autre motif que son non-versement. Une fois la procédure terminée et le logement restitué, le propriétaire reste tenu de respecter le délai de remboursement du dépôt de garantie habituel, déduction faite des sommes qui lui sont dues (loyers impayés, dégradations).
Si vous êtes locataire d’un logement HLM, vous pouvez également être sous la menace d’une expulsion en cas de :
- Hébergement de tiers (en dehors de la famille proche)
- Non-occupation du bien pendant plus de 8 mois consécutifs dans l’année
Il ne faut pas confondre expulsion locative et demande de congés
Il arrive que certains propriétaires veuillent récupérer leur bien rapidement et demandent à leurs locataires de quitter les lieux.
Dans ce cas, le propriétaire doit vous adresser un des 3 types de congés :
- Le congé-vente quand le propriétaire souhaite vendre le logement
- Le congé-reprise quand le propriétaire souhaite vivre dans le logement ou y installer ses proches
- Le congé pour motif légitime et sérieux quand le locataire paye régulièrement son loyer en retard par exemple
Toutefois, pour être valable, le congé doit vous être adressé au moins 6 mois avant la fin de votre bail. Les propriétaires d’un logement social (HLM) n’ont pas le droit d’envoyer de congé-vente ou de congé-reprise à leurs locataires.
Menacé d’expulsion locative pour loyers impayés : que faire ?
Combien de loyers impayés avant l’expulsion ? Le défaut de paiement des loyers et charges est généralement la principale cause des expulsions locatives. Toutefois, cette procédure dure en moyenne entre 12 et 24 mois, et des solutions existent avant d’en arriver à de telles extrémités.
À noter : si vous résidez en EHPAD, les règles qui régissent les expulsions en maison de retraite sont différentes. Les modalités sont définies dans la loi d’adaptation de la société au vieillissement.
Faire appel à la caution ou à des organismes d’aide
Si vous êtes confrontés à des impayés de loyer, il est important de prévenir le propriétaire de vos difficultés. Dès le 1er mois de retard, le bailleur a tout à fait le droit de se tourner vers votre caution :
- La personne qui s’est portée garante pour vous, si vous en avez une
- Action Logement, si vous avez souscrit à la garantie Visale.
Mais le plus simple reste encore d’être transparent et d’avertir au plus tôt votre propriétaire. Vous pourrez ainsi trouver un accord (versement du loyer décalé, étalement du remboursement du loyer sur les prochains mois par exemple). Certains font également appel à un conciliateur de justice.
Enfin, sachez qu’il existe aussi de nombreuses aides au paiement du loyer comme :
- Le Fonds de Solidarité pour le Logement (voir les détails)
- La garantie Loca-Pass (accès direct)
- Voire la demande d’ouverture d’un dossier de surendettement auprès de la Banque de France pour les personnes en grande fragilité financière.
Prévenir la CAF pour mettre en place un plan d’apurement de la dette
Si vous bénéficiez d’une aide au logement (quel que soit le montant), votre propriétaire a l’obligation de prévenir la CAF de vos loyers impayés.
La Caisse d’Allocations Familiales estime qu’il y a impayé quand :
- La dette du locataire est égale à 2 fois le loyer hors charges (lorsque l’aide au logement est versée au locataire)
- La dette du locataire est égale à 2 fois le loyer hors charges moins l’aide au logement (lorsque l’aide au logement est versée au propriétaire)
Par exemple pour un loyer de 500 € hors charges et une aide au logement de 200 € :
Si c’est le locataire qui reçoit l’allocation, la CAF considère qu’il y a impayé à partir de 1.000€ de dette (500€ x 2 = 1.000€).
Si c’est le propriétaire qui reçoit l’allocation, la CAF considère qu’il y a impayé à partir de 600€ de dette (500€ – 200€ d’aide au logement = 300€ puis 300€ x 2 = 600€).
Signaler un impayé auprès de la CAF permet de mettre en place un plan d’apurement de la dette. Ce dispositif consiste à fixer les conditions de remboursement des loyers manquants (montant mensuel, délai, etc.). Il peut être déterminé par le bailleur lui-même, le Fonds de Solidarité pour le Logement (FSL) ou même la CAF.
Mais dans tous les cas, si vous le respectez, vous continuerez à recevoir votre aide au logement et surtout, vous éviterez l’expulsion locative. Retrouvez le détail des seuils, délais et de la réforme applicable dès 2027 dans notre article dédié aux APL impayés.
Expulsion d’un locataire : la procédure et comment réagir
Si malgré tout, vous n’êtes pas en mesure de respecter vos obligations, le propriétaire peut demander à résilier le bail. Ce n’est qu’une fois ce contrat annulé que la procédure d’expulsion à proprement parler commencera.
La procédure de résiliation du bail varie suivant la présence ou non d’une clause résolutoire au sein même du contrat. Si aucune clause de ce type n’est mentionnée, alors il s’agit d’une résiliation judiciaire.
La procédure de résiliation d’un bail avec clause résolutoire
La clause résolutoire est une clause qui, comme son nom l’indique, prévoit la résiliation automatique du bail en cas de défaut de paiement du loyer et des charges. La plupart des contrats de location intègrent ce type de clause.
Si c’est le cas de votre bail, votre propriétaire devra prendre contact avec un commissaire de justice (ex-huissier) afin qu’il vous envoie un commandement de payer visant la clause résolutoire. Ce document précisera notamment le montant que vous devez au bailleur.
Bon à savoir : Si les sommes demandées ne correspondent pas à vos impayés, vous pouvez tout à fait contester ce commandement. Pour ce faire, rapprochez-vous de votre propriétaire pour voir s’il est possible de trouver un accord à l’amiable. Dans le cas contraire, vous devrez alors saisir le juge des contentieux de la protection de votre domicile.
Une fois le commandement de payer reçu, vous avez un délai précis pour vous acquitter de vos dettes :
- Pour le non-paiement du loyer ou des charges : 6 semaines si votre bail a été signé depuis le 29 juillet 2023 (loi du 27 juillet 2023), 2 mois s’il est antérieur à cette date
- Pour le non-règlement du dépôt de garantie : 2 mois
- Pour l’absence de souscription d’une assurance habitation : 1 mois
Si payer vos dus dans les temps n’est pas envisageable, sachez que vous pouvez :
- Demander un délai de paiement au juge des contentieux de la protection de votre domicile
- Faire appel au FSL (Fonds de Solidarité pour le Logement) pour obtenir une aide financière d’urgence
Passé ces délais, plusieurs situations sont possibles :
- Vous avez payé vos dettes : vous pouvez rester dans votre logement
- Vous n’avez pas payé vos dettes : le propriétaire peut saisir le tribunal afin de constater la dissolution du bail. Le juge pourra alors ordonner votre expulsion du domicile
La résiliation judiciaire d’un bail (bail sans clause résolutoire)
Si votre bail n’inclut pas de clause résolutoire, mettre fin au contrat devra impérativement passer par une décision de justice. C’est pourquoi le bailleur doit faire appel à un commissaire de justice afin que ce dernier puisse vous envoyer une assignation devant le tribunal.
Attention : Lors d’une résiliation judiciaire de bail, le propriétaire n’a aucune obligation de vous faire parvenir un commandement de payer préalable, contrairement à la procédure de résiliation d’un bail avec clause résolutoire.
Au tribunal, c’est le juge des contentieux de la protection qui décidera si les circonstances sont suffisamment graves pour justifier la fin du bail et surtout, l’expulsion du domicile. Mais si votre situation financière le permet, il peut également vous accorder des délais supplémentaires de paiement.
Ne restez pas seul face à la complexité des lois françaises ! Plusieurs organismes peuvent vous proposer des conseils, voire une prise en charge financière des frais, comme votre assurance.
Si vous êtes assigné devant le tribunal, mieux vaut faire appel à un avocat. Sa présence n’est pas obligatoire, mais sachez que la plupart des bailleurs sont représentés par un officier civil. Il convient donc de faire de même pour assurer au mieux votre défense.
Si vos moyens ne vous permettent pas de payer les frais de procédure et les honoraires d’un avocat spécialisé, vous pouvez faire une demande d’aide juridictionnelle. Si cette dernière vous est attribuée, les frais d’avocat seront pris en charge par l’État (de manière totale ou partielle).
Pour ce faire, téléchargez le formulaire de demande d’aide juridictionnelle et déposez-le au Bureau d’Aide Juridictionnelle (BAJ) de votre département avec la lettre d’acceptation de l’avocat que vous aurez choisi.
La réponse du BAJ peut être longue (entre 1 et 2 mois suivant les organismes). Si vous n’avez toujours pas reçu l’accord (ou le refus) de l’aide juridictionnelle, vous devez malgré tout vous présenter le jour de l’audience, bien que non accompagné par un avocat. Munissez-vous du récépissé de dépôt du dossier et demandez au juge de renvoyer l’affaire à une date ultérieure. Ce dernier a l’obligation de vous proposer une nouvelle date. Pensez à la noter, car aucune convocation écrite ne vous sera envoyée.
Faire appel à une décision d’expulsion locative
Si vous souhaitez faire appel de la décision de justice, vous en avez le droit… à condition de respecter les délais de recours. Ainsi, si vous estimez que le juge n’a pas pris en considération tous les faits apportés par votre défense, vous pouvez saisir la Cour d’appel :
- Dans les 15 jours qui suit la décision d’expulsion pour une ordonnance de référé
- Dans le mois qui suit la décision d’expulsion pour un jugement
Attention : Auparavant en faisant appel, vous suspendiez temporairement la procédure d’expulsion jusqu’à la décision de la Cour d’appel. Ceci n’est désormais plus le cas, car l’appel n’est plus suspensif. Ainsi, la procédure d’expulsion continue même si vous faites appel.
Se faire accompagner par une association quand on est menacé d’expulsion
Si vous êtes concerné par une menace d’expulsion, n’hésitez pas à vous rapprocher de l’Agence Départementale d’Information sur le Logement (comment contacter l’ADIL). Vous obtiendrez gratuitement les conseils d’un juriste.
Par ailleurs, différentes associations peuvent vous accompagner si vous êtes menacé d’expulsion. Ces services vous informent et vous apportent des conseils pour faire face à cette situation.
Voici les associations à contacter face à une menace d’expulsion :
- SOS Loyers impayés : 0805 16 00 75 (numéro vert, appel et service gratuit du lundi au vendredi)
- Allô Prévention Expulsion : 0805 299 049 (numéro vert, appel gratuit, du lundi au vendredi de 14h à 17h)
L’expulsion d’un logement : quels sont vos droits ?
Lorsque le bail a été résilié, l’expulsion est imminente. Toutefois, la procédure reste stricte afin de protéger un maximum le locataire et lui permettre de trouver un autre logement.
Les délais pour quitter le logement
Après la dissolution du bail par le juge, le propriétaire doit faire appel à un commissaire de justice afin d’envoyer un commandement de quitter les lieux à son locataire. Ce dernier a alors 2 mois pour s’en aller.
Bon à savoir : Il est possible d’obtenir un délai supplémentaire de 3 mois à 3 ans maximum. Pour cela, vous devrez faire une demande de délais à une mesure d’expulsion au juge. Mais attention, vous devrez justifier votre requête. Il est conseillé de lire la notice explicative.
Pendant ce délai, il est vivement conseillé d’anticiper votre relogement en explorant sans attendre les solutions pour trouver un logement en urgence. Si vos ressources sont modestes, sachez qu’il est possible de demander un logement social : les personnes menacées d’expulsion sans proposition de relogement figurent parmi les profils prioritaires pour l’attribution d’un HLM. Attention : si vous restez dans le logement au-delà de ce délai (hors trêve hivernale, hors logement social), vous vous exposez à une amende pouvant aller jusqu’à 7 500 €.
Suspension des expulsions locatives en hiver
Depuis 1955, la trêve hivernale est là pour protéger les locataires. Durant cette période qui s’étend du 1er novembre au 31 mars (pour la période 2026-2027, du 1er novembre 2026 au 31 mars 2027), soit les mois les plus froids de l’année, un propriétaire peut engager une procédure, mais il est impossible d’être expulsé de son domicile. La trêve hivernale ne s’applique pas à une expulsion d’un Ehpad.
Toutefois, dans certaines situations exceptionnelles, la trêve hivernale ne s’applique pas. C’est le cas par exemple lorsque le logement ou l’immeuble présente un danger pour ses habitants ou lorsque l’expulsion s’accompagne d’un relogement adapté aux besoins du foyer.
À noter : Dans les départements d’outre-mer, il existe une trêve cyclonique qui, à l’instar de la trêve hivernale, empêche légalement les expulsions de domicile. Rapprochez-vous de votre préfecture pour en connaître les dates.
Mise en application de l’expulsion par un commissaire de justice (et non le propriétaire)
La procédure d’expulsion doit obligatoirement être mise en œuvre par un commissaire de justice. Votre propriétaire ne peut donc pas pénétrer dans votre logement, faire changer les serrures, toucher à vos meubles ou procéder lui-même à l’expulsion. Si c’est le cas, il serait passible de 3 ans de prison et de 30 000 € d’amende pour violation de domicile.
De nombreux commissaires de justice annoncent leur visite par un courrier de commissaire de justice en courrier simple, mais ce n’est pas une obligation. En revanche, il doit impérativement se présenter au logement :
- Durant un jour ouvrable : c’est-à-dire du lundi au samedi, hors dimanche et jours fériés
- Entre 6 heures et 21 heures
Puis, suivant l’attitude du locataire, la situation peut varier :
- Si vous refusez d’ouvrir : le commissaire de justice dresse un constat de tentative d’expulsion et demande du renfort à la police
- Si vous n’êtes pas à votre domicile : il n’a pas le droit de pénétrer dans votre logement seul. Il doit impérativement être accompagné par un policier et un serrurier. À votre retour, vous trouverez une affiche sur votre porte d’entrée vous indiquant que vous ne pouvez plus rentrer dans l’appartement ou la maison
- Si vous le laissez entrer : il dresse un procès-verbal d’expulsion et procède à l’inventaire de vos meubles si certains sont encore sur place
Quid des meubles si le logement n’est pas vide
Si vous avez laissé des meubles dans le logement, le commissaire de justice doit les inscrire dans le procès-verbal d’expulsion en précisant :
- Leur éventuelle valeur marchande
- Le lieu et les conditions d’accès où ils sont stockés
Vous avez ensuite 2 mois non renouvelables à partir de la remise du procès-verbal pour aller récupérer vos biens. Passé ce délai, ils seront vendus aux enchères publiques ou, s’ils n’ont pas de valeur marchande, considérés comme abandonnés.
Sachez également qu’une fois par an, le propriétaire est en droit d’augmenter votre loyer selon l’indice IRL. Vous devez prendre en compte cette hausse lors du paiement de votre loyer afin de ne pas vous retrouver en situation d’impayé. Si malgré cela vous rencontrez des difficultés pour payer votre loyer et avez une dette locative, il est possible de mettre en place un plan d’apurement de vos loyers impayés.
Questions fréquentes sur l’expulsion locative
Vous connaissez désormais les motifs, la procédure et vos droits face à une menace d’expulsion. Voici quelques réponses à des questions complémentaires que se posent souvent les locataires concernés.
Un locataire handicapé ou bénéficiaire de l’AAH peut-il être expulsé ?
Oui, le handicap ou la perception de l’AAH ne constitue pas une protection contre l’expulsion : la procédure suit les mêmes règles pour tous les locataires en situation d’impayés. Ces situations sont toutefois prises en compte par le juge, et donnent souvent accès à une priorité pour l’attribution d’un logement social adapté.
Être expulsé pendant l’année scolaire de mes enfants, est-ce possible ?
Il n’existe pas de protection spécifique liée à l’année scolaire : seule la trêve hivernale (1er novembre au 31 mars) suspend l’exécution des expulsions. En dehors de cette période, une expulsion peut intervenir même en cours d’année scolaire, mais le relogement des familles avec enfants est généralement traité en priorité par les services sociaux.
Que risque un locataire qui reste dans les lieux après le délai légal ?
Hors trêve hivernale et hors logement social, rester dans le logement après l’expiration du délai fixé par le commandement de quitter les lieux expose à une amende pouvant atteindre 7 500 €. Le commissaire de justice peut également requérir le concours de la force publique pour procéder à l’expulsion effective.
Suis-je prioritaire pour un logement social après une expulsion ?
Oui, les personnes menacées d’expulsion sans solution de relogement figurent parmi les publics prioritaires reconnus pour l’attribution d’un logement social, notamment via le contingent préfectoral. Signalez votre situation le plus tôt possible aux services sociaux ou à votre commune pour faire valoir cette priorité.
Un recours DALO protège-t-il contre une expulsion ?
Le droit au logement opposable (DALO) ne bloque pas juridiquement une procédure d’expulsion en cours, mais il permet d’accélérer l’accès à un relogement prioritaire si votre dossier est reconnu urgent et prioritaire par la commission de médiation de votre département.
Le délai de régularisation est-il le même pour tous les baux ?
Non. Depuis la loi du 27 juillet 2023, le délai pour régler ses impayés après un commandement de payer est de 6 semaines pour les baux signés depuis le 29 juillet 2023, contre 2 mois pour les baux conclus avant cette date, selon un avis de la Cour de cassation du 13 juin 2024.
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Crédit photo : © DURIS Guillaume / Adobe
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