Rédigé par Dorothée Pierry / Mis à jour le 14 septembre 2026 par Pierre Le Rest

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Un plan d’apurement est un accord écrit entre un locataire et son propriétaire (ou la CAF) pour rembourser une dette de loyer en plusieurs mensualités, tout en reprenant le paiement du loyer courant. Concrètement, qu’est-ce qu’un plan d’apurement et comment le mettre en place ? Cette solution amiable permet souvent d’éviter une résiliation de bail ou une expulsion, à condition que l’échéancier reste réaliste et respecté par les deux parties. Cet article vous explique sa définition, la procédure à suivre, son contenu obligatoire et les conséquences en cas de non-respect. Si vous rencontrez des difficultés finacières, sachez que des aides au loyer existent avant d’en arriver à un impayé.

✔ Contenu vérifié par Séverine Burel, experte en accompagnement des usagers et décryptage des droits sociaux.

SOMMAIRE

Plan d’apurement loyer : définition et intérêt

Un accord amiable écrit entre le propriétaire et le locataire

Un plan d’apurement peut être mis en place lorsqu’un locataire a accumulé des loyers impayés. Il s’agit d’une solution permettant d’échelonner cette dette locative dans le temps, en parallèle du paiement des loyers futurs.

Un plan d’apurement pour loyers impayés se concrétise par un accord amiable formulé par écrit et conclu entre un bailleur et son locataire. Il peut être réalisé à l’initiative :

Du locataire
Du propriétaire
De la CAF si des allocations logement sont versées dans le cadre de ce bail
D’un conciliateur de justice saisi par le propriétaire

Quel est l’intérêt d’un plan d’apurement des loyers impayés ?

Mettre en place un plan d’apurement comporte des intérêts pour les deux parties :

Pour le locataire : c’est une occasion d’obtenir un délai de paiement et d’éviter l’accumulation de loyers impayés qui pourraient le mener, à terme, à une résiliation de bail ou à une expulsion. Découvrez notre article consacré à combien de loyers impayés avant d’être expulsé
Pour le propriétaire : c’est une solution qui peut permettre d’éviter une procédure d’expulsion, souvent longue et coûteuse

Bon à savoir : le plan d’apurement est une solution amiable. Cela signifie qu’il n’est pas obligatoire et peut être refusé par chacune des parties.

Ce qui va changer en 2027 pour la définition d’un impayé

Actuellement, un impayé de loyer est constitué lorsque la dette du locataire atteint 2 fois le montant mensuel du loyer et des charges (déduction faite de l’aide au logement). Mais à compter du 1^er janvier 2027, ce seuil va changer : un impayé sera établi dès que la dette dépassera 450 €, ou dès que le locataire aura accumulé 3 mois de défaut de paiement, même si le montant total reste inférieur à ce seuil. Cette réforme, confirmée par un décret du 12 février 2026, vise à détecter les impayés plus tôt afin de faciliter la mise en place rapide d’un plan d’apurement. Pour en savoir plus, consultez la fiche officielle de Service-public.fr.

Plan d’apurement dette locative : procédure et accords possibles

Mettre en place un échéancier réaliste en fonction des ressources du locataire

Lorsque le plan d’apurement est proposé par la CAF, il s’agit d’un échéancier pouvant s’étaler jusqu’à 3 ans. La CAF met en demeure le locataire de régler ses loyers actuels ainsi que les arriérés à raison d’1/36^ème chaque mois. Ainsi, le propriétaire a tout intérêt à trouver lui-même un accord avec son locataire pour mettre en place un plan d’apurement moins long.

Concrètement, le propriétaire dispose d’un délai de 6 mois après le signalement de l’impayé à la CAF pour trouver un accord amiable avec son locataire (2 mois seulement s’il a refusé le versement de l’aide en tiers payant). Passé ce délai sans accord, c’est la CAF, via le Fonds de Solidarité pour le Logement (FSL), qui peut proposer son propre échéancier.

Monter un plan d’apurement nécessite avant tout une prise de contact entre le bailleur et le locataire. Lors de leurs échanges, ces derniers devront fixer les conditions du remboursement de la dette locative en fonction des ressources du locataire. Il est essentiel que le plan soit réaliste et ne fixe pas des objectifs impossibles à remplir pour le locataire.

Le propriétaire et le locataire doivent alors trouver un accord et définir :

Le nombre d’échéances du plan d’apurement
La fréquence de ces échéances
Leur montant

Plan d’apurement loyers impayés : quelles options ?

Dans le cadre d’un plan d’apurement, trois types d’accord sont possibles :

1^ère option : le locataire s’engage à régler l’ensemble de sa dette locative de manière échelonnée
2^ème option : le propriétaire renonce à une partie de sa créance, en échange de quoi le locataire s’engage à rembourser le reste de sa dette de manière échelonnée et à payer de nouveau son loyer de manière régulière
3^ème option : le propriétaire renonce à l’ensemble de sa créance (tous les loyers impayés) si le locataire s’engage à reprendre le paiement complet et régulier de ses loyers

Il convient de trouver la solution qui correspondra le mieux à la situation de chacune des parties. Quelle que soit l’option retenue, cet accord devra être mis par écrit (voir ci-dessous).

L’erreur à éviter

Séverine Burel, conseillère en aides sociales

Trop de plans d’apurement échouent parce que le locataire recommence à rembourser l’arriéré… mais oublie de reprendre le loyer courant en parallèle. Un plan qui étale la dette passée sans que le loyer du mois soit payé ne vaut rien : la situation continue de se dégrader et le bailleur peut y mettre fin au premier incident. La règle d’or : toujours régler le loyer courant en priorité, puis la mensualité de l’arriéré.

Plan apurement loyers impayés : contenu et modèle

Une fois l’accord trouvé entre le locataire et le propriétaire, le plan d’apurement doit être mis par écrit.

Le document doit impérativement contenir les mentions suivantes :

Les coordonnées des deux parties (propriétaire et locataire)
L’adresse du logement concerné
Le montant des loyers et des charges impayés
La date de signature du bail
Un échéancier de paiement intégrant non seulement les sommes impayées, mais aussi les loyers mensuels à venir
L’engagement formel du locataire de régler les sommes dues et de respecter l’échéancier fixé
La date et le lieu de signature du plan d’apurement

Le plan d’apurement doit être imprimé en deux exemplaires, tous deux signés par chacune des deux parties. Le propriétaire et le locataire conservent chacun un original.

Pour rédiger le plan d’apurement, vous pouvez vous baser sur un modèle mis à disposition gratuitement par la CAF en cliquant sur ce lien (le document peut être adapté librement par les deux parties tout en conservant les mentions obligatoires listées ci-dessus).

Apurement de la dette locative : les conséquences en cas de non-respect ?

Le premier risque pour un locataire qui ne respecterait pas le plan d’apurement fixé, c’est de se voir suspendre le versement de ses allocations logement.

Par ailleurs, si le locataire ne respecte pas l’échéancier fixé, le propriétaire peut faire délivrer, via un commissaire de justice, un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail. Il n’est pas rare que le locataire reçoive d’abord un courrier d’huissier de justice avant ce commandement formel — une étape qu’il vaut mieux ne pas négliger. Le locataire dispose alors d’un délai pour régulariser sa situation : 6 semaines si le bail a été signé depuis le 29 juillet 2023 (loi du 27 juillet 2023), contre 2 mois pour les baux antérieurs à cette date.

Lorsque l’échéancier prévu n’est pas respecté, le propriétaire dispose de plusieurs options. Il peut :

Tenter de trouver une nouvelle solution à l’amiable en saisissant le conciliateur de justice ou en proposant au locataire de quitter le logement
Décider de réduire ou d’effacer la dette du locataire
Entamer une procédure judiciaire pour obtenir le remboursement des loyers impayés et obtenir la résiliation du bail
Demander l’expulsion du locataire (en savoir plus)

Si votre bail est couvert par la garantie Visale, sachez que ce garant gratuit d’Action Logement peut aussi être sollicité par votre propriétaire en cas d’impayés persistants, en complément ou à défaut d’un plan d’apurement respecté.

En tant que locataire, vous avez donc tout intérêt à respecter le plan d’apurement et à solliciter les aides disponibles si vous êtes dans l’incapacité de régler les échéances prévues. Vous pouvez notamment contacter l’ADIL afin d’obtenir des conseils juridiques sur votre situation. Enfin, sachez que si votre bail le mentionne, votre loyer peut augmenter chaque année (en savoir plus sur l’indice de révision des loyers).

Récapitulatif : les délais clés du plan d’apurement

✓
Vérifié par Séverine Burel

Signalement
Propriétaire → CAF
2 mois après l’impayé

Mise en place
Pour trouver un accord
6 mois max (2 mois si refus tiers payant)

📋

Durée du plan : jusqu’à 36 mois si le plan est proposé par la CAF/FSL, ou librement fixée par les parties dans un plan amiable (généralement 12 à 24 mois).

⚖️

Délais de grâce du juge : jusqu’à 3 ans maximum, sous réserve d’avoir repris le paiement du loyer courant.

⏰

Non-respect du plan : 6 semaines ou 2 mois (selon la date du bail) pour régulariser après un commandement de payer.

📅

Nouveauté 2027 : impayé constitué dès 450 € de dette ou 3 mois de retard, contre 2 fois le loyer mensuel actuellement.

💡

Mon conseil d’experte : ne laissez jamais un impayé s’installer en silence. Contactez votre propriétaire ou la CAF dès le premier retard : plus vous agissez tôt, plus vous avez de chances d’obtenir un échéancier réaliste et d’éviter toute procédure judiciaire.

aide-sociale.fr

Questions fréquentes sur le plan d’apurement

Vous connaissez désormais la définition, la procédure et le contenu d’un plan d’apurement. Voici quelques réponses à des questions complémentaires que se posent souvent les locataires et propriétaires concernés.

Le plan d’apurement suspend-il une procédure d’expulsion en cours ?

Non, la signature d’un plan d’apurement ne suspend pas automatiquement une procédure judiciaire déjà engagée. Elle peut toutefois inciter le propriétaire à interrompre les démarches, ou le juge à accorder des délais de paiement, à condition que le locataire ait repris le règlement de son loyer courant avant l’audience.

Quelle est la différence entre un plan d’apurement amiable et un délai de grâce accordé par un juge ?

Le plan d’apurement amiable est négocié librement entre bailleur et locataire, sans durée légale imposée. Le délai de grâce, lui, est accordé par le juge des contentieux de la protection lors d’une procédure judiciaire, dans la limite de 3 ans, et suppose que le loyer courant soit déjà réglé intégralement.

Le plan d’apurement est-il compatible avec un dossier de surendettement ?

Oui, un plan d’apurement peut coexister avec un dossier de surendettement déposé à la Banque de France. La commission tiendra compte de cet échéancier dans le plan global de désendettement, à condition que les mensualités restent cohérentes avec les capacités réelles du locataire.

Un garant Visale doit-il être informé d’un plan d’apurement ?

Il est conseillé d’informer votre garant Visale dès la mise en place d’un plan d’apurement, car Action Logement peut être sollicité par le propriétaire si l’échéancier n’est pas respecté. Prévenir votre garant en amont évite les mauvaises surprises et permet d’anticiper une éventuelle prise en charge.

Que risque un propriétaire qui ne signale pas un impayé à la CAF dans les délais ?

Le propriétaire dispose de 2 mois pour signaler un impayé à la CAF ou à la MSA lorsque le locataire perçoit une aide au logement. Passé ce délai sans signalement, il s’expose à une amende financière et retarde d’autant la mise en place d’un plan d’apurement protecteur pour les deux parties.

Qu’est-ce qui va changer en 2027 pour la définition d’un impayé de loyer ?

À partir du 1er janvier 2027, un impayé sera constitué dès que la dette dépassera 450 €, ou dès 3 mois de retard cumulés, même si le montant reste inférieur à ce seuil. Ce nouveau critère remplacera l’actuelle règle des « 2 fois le loyer mensuel », pour détecter les impayés plus tôt. Pour le détail complet de cette réforme et son impact sur votre APL, consultez notre article dédié aux APL impayés.

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Dorothée Pierry

Journaliste et rédactrice web avec plus de dix ans d’expérience, Dorothée Pierry a collaboré avec Aide-Sociale.fr de 2017 à 2025. Sa connaissance approfondie des questions juridiques et du dispositif administratif et social en France lui a permis de rédiger 491 articles pour aider les lecteurs à connaître leurs droits et à effectuer leurs démarches.