Combien de loyers impayés avant expulsion ?
SOMMAIRE
Premier loyer impayé : que se passe-t-il concrètement ?
La loi n’impose aucun délai minimum avant qu’un propriétaire puisse engager des démarches. Cela signifie que, techniquement, une procédure d’expulsion peut être enclenchée dès le deuxième mois d’impayé. Cependant, aucun bailleur n’a le pouvoir de vous expulser lui-même ou du jour au lendemain : une expulsion nécessite obligatoirement une décision de justice pour être légale. Et ça, ça prend du temps !
En revanche, dès le premier loyer non payé, votre propriétaire peut vous contacter, vous envoyer une relance par courrier puis vous transmettre une mise en demeure de payer. Il a même le droit de signaler l’impayé à la CAF si vous percevez une aide au logement comme l’APL. Dans ce cas, la CAF peut décider de verser l’APL directement au propriétaire (on parle de tiers payant), ce qui peut contribuer à résorber la dette locative tout en maintenant votre droit à l’aide. Si vous êtes en colocation, notez que l’APL de chaque colocataire est calculée individuellement, ce qui peut compliquer la gestion d’un impayé partagé.
Attention à ne pas confondre difficulté à payer et refus volontaire : certains locataires choisissent délibérément d’arrêter de payer leur dernier loyer pour récupérer plus vite leur caution. Cette pratique reste illégale, même en toute fin de bail, et déclenche exactement le même type de procédure que n’importe quel autre impayé.
De votre côté, votre premier réflexe doit être de contacter votre bailleur dès que vous savez que vous ne serez pas en mesure de régler votre dû. Vous pouvez lui proposer un échéancier de remboursement à l’amiable par exemple. Plus vous anticipez, plus vous vous montrez transparent et honnête, plus vous aurez de marges de manœuvre avec votre propriétaire.
C’est aussi le bon moment pour vous renseigner sur les aides pour payer votre loyer. Les délais d’obtention des divers dispositifs peuvent prendre un peu de temps, ne tardez pas et tournez-vous tout de suite vers les bons interlocuteurs pour recevoir un soutien financier. Si vous bénéficiez de la garantie Visale, cette caution locative gratuite d’Action Logement, il est impératif de contacter le service Visale avant que le premier impayé ne soit déclaré.
J’ai reçu un commandement de payer : le signal d’alarme officiel
Si votre bail de location contient une clause résolutoire, votre propriétaire peut faire appel à un commissaire de justice (anciennement huissier) pour vous délivrer un commandement de payer. C’est l’étape qui enclenche réellement la procédure d’expulsion.
À compter de cette date, vous disposez de 6 semaines pour régler les loyers dus si votre bail a été signé après le 29 juillet 2023, conformément à la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 (confirmé par la Cour de cassation dans un avis du 13 juin 2024, n° 24-70.002). Si votre bail a été signé avant le 29 juillet 2023, ce délai légal reste fixé à 2 mois. Ce délai est bien plus long que celui applicable à une saisie de vos biens meubles pour une dette classique, où le commandement de payer n’ouvre qu’un délai de 8 jours avant l’intervention du commissaire de justice.
Selon l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, la clause résolutoire permet la résiliation automatique du bail en cas de non-paiement du loyer si le commandement de payer est resté sans effet. Elle est généralement intégrée par défaut dans le contrat de bail, mais n’hésitez pas à vérifier malgré tout pour vous assurer que votre propriétaire agit bien en toute légalité.
Pour être valable aux yeux de la loi, le commandement de payer doit contenir un certain nombre d’informations obligatoires, toujours encadré par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 :
- le montant mensuel du loyer et des charges ;
- le montant total des loyers dus ;
- le délai dont vous disposez pour régler la somme (6 semaines pour un bail signé après juillet 2023, ou 2 mois pour un bail antérieur) ;
- l’avertissement qu’à défaut de paiement, votre bail sera résilié et vous serez exposé à une expulsion ;
- l’adresse du Fonds de solidarité pour le logement (FSL) de votre département ;
- la mention de votre droit à saisir le juge afin de demander un délai de grâce pour vous acquitter de votre dette.
Durant ce délai, vous avez plusieurs solutions :
- Vous réglez intégralement votre dette : le bail reprend alors normalement et la procédure d’expulsion s’arrête.
- Vous contestez le montant réclamé : si votre propriétaire exige une somme qui ne correspond pas à ce que vous devez réellement, vous pouvez saisir le tribunal pour faire opposition au commandement de payer. Pour vérifier vos droits avant d’agir, vous pouvez contacter un avocat par téléphone.
- Vous ne pouvez pas payer, mais êtes de bonne foi : contactez votre bailleur pour négocier un échéancier de paiement ou, si vous êtes en mauvais termes, tournez-vous vers un conciliateur de justice (c’est gratuit) afin de trouver ensemble une solution à l’amiable.
- Vous ne répondez pas et ne faites rien : votre bailleur va passer à l’étape suivante et saisir le tribunal.
Bon à savoir : si votre bail ne contient pas de clause résolutoire, bien que ce soit plutôt rare, votre propriétaire n’a pas le droit de vous envoyer un commandement de payer. En revanche, il peut vous transmettre une mise en demeure par courrier recommandé avec accusé de réception et saisir sans délai le tribunal si vous ne proposez aucune solution.
Assignation au tribunal pour loyer impayé : vos droits face au juge
Si le commandement de payer est resté sans effet, votre propriétaire a le droit de saisir le juge. Vous recevrez alors une assignation au tribunal vous convoquant à une audience.
Ladite audience doit avoir lieu dans un délai de 6 semaines minimum après la réception de l’assignation. Ce laps de temps vous permet d’entamer les démarches pour trouver une nouvelle solution : rendez-vous avec une assistante sociale, demande d’aides pour payer son loyer, saisine du CCAPEX (Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives), etc.
Le CCAPEX est une instance départementale qui réunit CAF, préfecture, travailleurs sociaux et bailleurs pour trouver des solutions avant que l’expulsion ne soit prononcée. Vous pouvez en faire la demande auprès de votre assistante sociale ou de la préfecture de votre département.
Bon à savoir : un diagnostic social et financier de votre situation sera réalisé avant l’audience au tribunal. Cela permettra au juge de mieux comprendre vos ressources et les causes des loyers impayés, et de vous suggérer des solutions adaptées.
À l’issue de l’audience, le juge peut :
- vous proposer un délai de paiement et suspendre la procédure d’expulsion le temps de ce délai ;
- prononcer la résiliation de votre bail et ordonner votre expulsion du logement.
OU
Bon à savoir : le juge peut reporter ou échelonner le remboursement de vos loyers impayés jusqu’à deux ans en s’appuyant sur l’article 1343-5 du Code civil. Si un échéancier est mis en place, vous devez le respecter à la lettre, au jour près et centime près. Dans le cas contraire, la procédure d’expulsion reprend là où elle en était.
Expulsion après jugement : une longue période de protection
Le juge a ordonné votre expulsion, mais même dans cette situation, vous n’êtes pas mis à la rue du jour au lendemain. De nouvelles étapes et délais incompressibles vous protègent. N’hésitez pas à lire notre article dédié à l’expulsion du logement qui est particulièrement complet. Ci-dessous, nous vous présentons les grandes lignes.
Tout d’abord, un commissaire de justice vous notifie le jugement et vous disposez alors d’un délai d’un mois pour faire appel de la décision devant la Cour d’appel. Durant ce laps de temps, personne ne peut vous expulser.
Si vous n’avez pas fait appel ou si vous n’êtes pas parti du logement, le commissaire de justice vous délivre ensuite un commandement de quitter les lieux. Selon l’article L. 412-5 du Code des procédures civiles d’exécution, vous avez deux mois pour déménager. Et encore une fois, pendant ce délai, vous ne pouvez pas être expulsé.
Bon à savoir : même si vous avez reçu un commandement de quitter les lieux, vous êtes en droit de saisir le juge pour demander un délai supplémentaire afin de trouver un nouveau logement.
Si vous refusez de partir malgré le commandement de quitter les lieux, le commissaire de justice dresse un procès-verbal de tentative d’expulsion et saisit la préfecture pour obtenir l’aide des forces de l’ordre. La réponse de celle-ci peut prendre quelques semaines, voire plusieurs mois selon les régions.
Bon à savoir : entre le 1er novembre et le 31 mars, vous êtes protégé de l’expulsion par la trêve hivernale, qui suspend toute expulsion pendant cette période.
Voici ce que la loi interdit formellement à votre bailleur :
- procéder lui-même à l’expulsion ;
- changer les serrures ;
- couper l’eau ou l’électricité de votre logement ;
- débarrasser vos meubles et affaires.
On parle alors d’expulsion illégale, passible de 3 ans d’emprisonnement et de 30 000 € d’amende.
Combien de loyers impayés avant expulsion : ce qu’il faut retenir
Voici un récapitulatif étape par étape, du premier loyer impayé à l’expulsion effective :
| Étape | Délai légal | Vos actions possibles |
|---|---|---|
| 1er loyer impayé | Pas de délai légal |
|
| Commandement de payer | 6 semaines (bail après juillet 2023) ou 2 mois (bail antérieur) |
|
| Assignation au tribunal | Audience dans 6 semaines minimum |
|
| Audience et jugement | Plusieurs mois selon les tribunaux |
|
| Notification du jugement | 1 mois pour faire appel |
|
| Commandement de quitter les lieux | 2 mois minimum |
|
| Intervention des forces de l’ordre | Quelques semaines à plusieurs mois (selon la préfecture) |
|
Globalement, entre le premier loyer impayé et l’expulsion effective, 12 à 18 mois peuvent s’écouler.
Dans certaines situations bien particulières (mauvaise foi du locataire, squat, menace envers le propriétaire, etc.), le juge peut réduire ou supprimer les délais habituels.
En bref, à la question « combien de loyers impayés avant l’expulsion », il n’y a pas de réponse mathématique : la loi ne fixe aucun seuil. Ce qui est certain, c’est que la procédure est longue et strictement encadrée. À chaque étape, vous avez des droits. Un, deux ou trois mois de loyers dus ne signifient pas la fin de votre bail. Le commandement de payer ne veut pas dire expulsion immédiate. Le jugement lui-même ne vous met pas à la rue le lendemain. Mais vous devez agir le plus rapidement possible : contactez l’ADIL, une assistante sociale ou le FSL dès vos premières difficultés !
Combien de loyers impayés avant expulsion : ce qu’il faut retenir
Vous avez encore des questions sur la procédure d’expulsion pour loyers impayés ? Voici les réponses aux interrogations les plus courantes des locataires en difficulté.
À partir de combien de mois de loyer impayé peut-on être expulsé ?
La loi ne fixe aucun nombre minimum de loyers impayés avant qu’une procédure d’expulsion puisse être lancée. Techniquement, un propriétaire peut enclencher des démarches dès le deuxième mois d’impayé. En revanche, l’expulsion elle-même nécessite une décision de justice et plusieurs mois de procédure. Dans la pratique, entre le premier loyer impayé et une expulsion effective, il s’écoule généralement entre 12 et 18 mois.
Qu’est-ce qu’un commandement de payer et est-ce que ça veut dire que je vais être expulsé ?
Le commandement de payer est un acte officiel délivré par un commissaire de justice (anciennement huissier) à la demande de votre propriétaire. C’est une étape formelle de la procédure, mais elle ne signifie pas que vous allez être expulsé immédiatement. Vous disposez encore d’un délai pour régler votre dette (6 semaines ou 2 mois selon la date de votre bail), négocier un échéancier ou saisir le juge pour demander un délai de grâce.
Que faire si je ne peux vraiment pas payer mon loyer ?
Plusieurs solutions existent selon votre situation :
- Contacter votre bailleur pour négocier un échéancier à l’amiable ;
- Faire une demande auprès du Fonds de solidarité pour le logement (FSL) ;
- Solliciter une assistante sociale pour un accompagnement personnalisé ;
- Contacter l’ADIL de votre département pour un conseil juridique gratuit ;
- Passer par un conciliateur de justice pour trouver un accord amiable avec votre propriétaire ;
- Anticiper une demande de HLM, car les personnes menacées d’expulsion sans solution de relogement bénéficient d’une priorité dans l’attribution d’un logement social.
Plus vous agissez tôt, plus vous avez de chances de trouver une solution sans aller jusqu’au tribunal.
Mon propriétaire peut-il me changer les serrures ou couper l’eau si je ne paye pas ?
Non. Ces pratiques sont strictement interdites par la loi, quels que soient les impayés. Un propriétaire ne peut pas non plus vous expulser lui-même, débarrasser vos affaires ou couper l’électricité. Ces actes constituent une expulsion illégale, passible de 3 ans d’emprisonnement et de 30 000 € d’amende. Seul un commissaire de justice mandaté par la justice, avec le concours des forces de l’ordre si nécessaire, peut procéder à une expulsion légale.
La trêve hivernale me protège-t-elle si j’ai reçu un jugement d’expulsion ?
Oui. La trêve hivernale, qui court du 1er novembre au 31 mars, suspend toute expulsion locative, y compris lorsqu’un jugement a déjà été prononcé. Pendant cette période, aucune force de l’ordre ne peut intervenir pour vous expulser. Attention toutefois : la trêve ne supprime pas la procédure, elle la suspend uniquement. Les démarches reprennent dès le 1er avril.
Qu’est-ce que le CCAPEX et comment peut-il m’aider ?
Le CCAPEX (Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives) est une instance départementale qui réunit la CAF, la préfecture, des travailleurs sociaux et des représentants de bailleurs. Son rôle est d’intervenir en amont de l’expulsion pour trouver des solutions : plan d’apurement de la dette locative, accompagnement social, relogement, etc. Vous pouvez demander à être accompagné devant le CCAPEX via votre assistante sociale ou directement auprès de la préfecture de votre département. À noter : à partir de 2027, son rôle évolue et elle devient décisionnaire sur le maintien de votre APL en cas d’impayé — découvrez le détail dans notre article sur les APL impayés.
Crédit photo : © NBLX / Adobe
Rédactrice web SEO certifiée et freelance depuis 2017, j’écris pour Aide-Sociale.fr depuis 2019. Diplômée d’un BTS Communication et formée aux spécificités de la rédaction web et du SEO, j’ai rédigé plus de 314 articles avec un objectif constant : vulgariser le “langage CAF” et rendre les démarches administratives accessibles à tous. Mon crédo : des contenus sourcés, précis et sans fake news !
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