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Restitution du dépôt de garantie : Quels sont les délais de remboursement ? Que faire en cas de litige ?

délai remboursement caution locationAussi appelée « dépôt de garantie », la caution locative est une somme versée lors de l’entrée dans un logement. Elle est destinée à compenser les éventuelless charges et loyers impayés ou les travaux à effectuer selon l’état des lieux au moment de la sortie.

Le délais de restitution d’une caution locative varie entre 1 mois et 2 mois à compter de la date de remise des clés et de l’état des lieux sortant. Celui-ci varie selon les mentions faites quant à l’état du logement au moment de votre départ par rapport à l’état des lieux établi au moment de l’arrivée (avec travaux, sans travaux, …). Retrouvez les détails dans cette partie.

En cas de retard, de non-restitution de votre dépôt de garantie ou si vous n’êtes pas d’accord avec la somme rendue, plusieurs recours sont possibles. Après l’envoi d’une première mise en demeure, vous pourrez vous tourner vers la Commission Départementale de Conciliation ou saisir la Justice (en savoir plus).

Pour connaître en détail les différents délais de remboursement d’une caution, les retenues que peut pratiquer votre propriétaire ainsi que les recours possibles en cas de litige, consultez la suite de cet article.





Quel est le délai de restitution de votre caution ?

Le propriétaire dispose de 2 mois maximum

Lorsque vous quittez un logement, vous devez établir avec votre propriétaire un état des lieux de sortie.

Vous devez également rendre les clés du logement à votre bailleur / propriétaire. Le délai de restitution de votre caution démarre à partir de cette date.

Voici les différents cas de figure qui influent sur le délais pour rendre une caution locative :

  • Délai de deux mois si des travaux sont à effectuer dans le logement après la remise des clés (à condition que vous soyez à l’origine de la dégradation et non pas une usure normale)
  • Délai de deux mois en cas de loyers ou factures impayés : Les loyers dus (ainsi que les éventuelles majorations) seront alors déduits du montant rendu. Si le montant dû est supérieur au montant de votre caution, vous devrez alors payer la somme restante dans un délai d’un mois.
  • Un mois si l’état du logement est strictement identique que lors de l’arrivée : Dans ce cas, vous ne devez avoir aucun arriéré de loyer ou de charges. Si vous avez des factures en retard, le délai passe à 2 mois.
  • Vous avez loué un logement dans une copropriété : Dans ce seul cas particulier, le propriétaire est autorisé à conserver 20% du montant total de votre caution locative pour la régularisation annuelle des charges. A compter de l’acceptation définitive de l’arrêté annuel des comptes, il dispose d’un mois pour vous restituer votre dépôt de garantie, après éventuelles déductions des charges restant dues (ceci conformément à la Réponse Ministérielle JOAN du 16/03/2004 – p.2063).
  • Colocation où chaque colocataire a signé un bail individuel et versé un dépôt de garantie : Dans ce cas, chaque colocataire récupère le montant qu’il a versé lors de son départ, dans les délais correspondant à sa situation (1 mois si pas de travaux à prévoir, 2 mois si loyers en retard où travaux à effectuer, …).
  • Colocation où l’ensemble des colocataires a versé un dépôt de garantie couvrant la totalité du logement et a signé un bail collectif : Celui-ci ne sera alors restitué qu’au moment du départ du dernier colocataire. A charge au colocataire sortant de réclamer sa quote-part aux autres habitants ou de demander un versement du même montant à son remplaçant.

C’est à partir de cet état des lieux sortant et des éventuels loyers et charges impayés que va être défini le montant du dépôt de garantie à rendre ainsi que le délai laissé au propriétaire pour vous le restituer.

A noter que les délais pour rendre une caution sont les mêmes si vous quittez un logement social (voir comment faire une demande HLM). L’organisme dispose de 2 mois maximum pour vous la restituer.

 

Les retenues possibles avant restitution du dépôt de garantie

Afin de récupérer l’intégralité de votre dépôt de garantie lorsque vous quittez un logement, vous devez donc vous assurer de le rendre dans un état conforme à l’état d’entrée dans les lieux. Vous devez également être à jour dans le paiement de vos loyers et vos charges.

Dans le cas contraire, votre propriétaire est en droit de retenir une partie du montant de votre dépôt de garantie pour rembourser les sommes dues. Cependant, les retenues effectuées sur une caution locative doivent répondre à certaines obligations de la part du bailleur / propriétaire :

  • Les travaux à effectuer doivent être clairement spécifiés dans votre état des lieux sortants : Ils doivent également être attestés par des photos (jointes à l’état de sortie) et un constat d’huissier. Le bailleur devra alors demander des devis pour effectuer les réparations. Seule la somme correspondant au montant des travaux pourra être déduite de votre dépôt de garantie. Si le montant des travaux est inférieur au montant de votre caution, la somme restante vous est due.
  • Les loyers ou les charges dus sont déduits de votre dépôt de garantie avant sa restitution (ainsi que les éventuelles majorations). Là encore, chaque déduction doit être justifiée par une copie des rappels ou mises en demeure de payer.

La caution locative ne peut pas financer des travaux qui seraient liés à la vétusté naturelle du bien. Il est donc très important de bien compléter l’état des lieux lors de votre arrivée afin que des travaux ne puissent pas vous être facturés injustement au moment de votre départ.

Tout montant déduit de votre dépôt de garantie doit être justifié par des documents attestant de la somme due (devis, état des lieux, courrier de rappel pour les loyers ou charges impayés, …). Si aucun justificatif ne vous est fourni, vous êtes en droit de les réclamer à votre propriétaire.


Remboursement caution : Quels sont vos recours en cas de litiges ?

Le remboursement de votre dépôt de garantie varie entre 1 et 2 mois après la remise de clés. En cas de litige à propos de la restitution de votre caution locative, vous êtes en droit :

  • D’adresser à votre propriétaire une mise en demeure de vous restituer votre dépôt de garantie sous 8 jours à compter de la date d’envoi de votre courrier (voir modèle ci-dessous)
  • De demander des intérêts de retard à votre bailleur (10% du loyer hors charges par mois de retard)
  • De saisir la justice pour la résolution amiable ou judiciaire de votre litige

Si le terme de « caution locative » est couramment employé, ce terme est inexact d’un point de vue juridique. En effet, la « caution » est une personne qui garantit au bailleur le recouvrement de loyers impayés. Lors d’une procédure de recours en cas de litige, il est donc préférable de parler de « dépôt de garantie ».

 

1/ Mise en demeure de procéder au remboursement de la caution logement

Votre propriétaire refuse de vous rendre la caution, ne justifie pas ses retenues ou le délai de restitution de votre caution est dépassée. Avant toute action en justice, vous devez lui adresser une mise en demeure de payer ou de justifier ses retenues.

Ce courrier, envoyé en recommandé avec accusé de réception, devra être accompagné de tout document pouvant justifier votre demande.

Voici un modèle de mise en demeure pour demander la restitution de votre dépôt de garantie :

Nom, prénom
Adresse
Code postal, Ville

Nom, prénom du propriétaire
Adresse 

 

Objet : Mise en demeure de restitution du dépôt de garantie

 

Madame, Monsieur,

Suite au congé donné le (indiquez la date), nous avons établi un état des lieux sortants le (indiquez la date) pour le logement sis (indiquez l’adresse complète de votre ancien logement). Date à laquelle je vous ai également remis les clés. Sauf erreur de ma part, vous ne m’avez pas restitué le montant de mon dépôt de garantie à ce jour. Le montant de ce dépôt de garantie s’élève à (indiquez la somme totale due).

[Cas n°1 : des travaux ont été effectués et le délai de deux mois pour la restitution est dépassé] Ce document faisant état de dégradations, vous deviez procéder à une restitution partielle du dépôt de garantie. Cette restitution doit normalement intervenir dans un délai de deux mois à compter de la remise des clés, conformément à l’article 22 de la loi du 06/07/1989. A défaut, le dépôt de garantie sera majoré d’intérêts correspondant à 10% du loyer mensuel (hors charges) et ce, pour chaque mois de retard. Or, le délai légal de restitution est à ce jour dépassé.

[Cas n°2 : des travaux ont été effectué mais vous n’avez reçu aucun document justifiant le montant de ceux-ci] Je me permets de vous rappeler que vous devez fournir des justificatifs pour toute somme éventuellement retenue sur le dépôt de garantie. Or, je n’ai pour l’instant reçu aucun document attestant du montant des travaux à effectuer.

[Cas n°3 : il n’y a pas de travaux à effectuer mais une retenue a été faite pour des loyers ou charges impayés] Je me permets de vous rappeler que vous devez fournir des justificatifs pour toute somme éventuellement retenue sur le dépôt de garantie. Or, je n’ai pour l’instant reçu aucun document attestant du montant des loyers et / ou charges que vous avec retenu.

[Cas n°4 : il n’y a pas de travaux à effectuer et le délai d’un mois pour la restitution est dépassé] L’état des lieux sortant du logement était strictement identique à l’état des lieux entrant. Vous deviez donc me restituer le dépôt de garantie dans un délai d’un mois à compter de la remise des clés. A défaut, le dépôt de garantie peut être majoré d’intérêts correspondant à 10% du loyer mensuel (hors charges) et ce, pour chaque mois de retard. Or, le délai légal de restitution est à ce jour dépassé.

Je vous mets donc en demeure de me restituer la somme de (indiquez la somme due par le propriétaire), déductions faites des éventuelles retenues (sur justificatifs) dans un délai de 8 jours à compter de la date de réception de ce courrier. A défaut, je me verrais contraint(e) de saisir la juridiction compétente.

Veuillez agréer, Madame, Monsieur, mes sincères salutations.

Signature

 

2/ Demande d’intérêts lorsque le délai pour rendre la caution est dépassé

En cas de retard pour la restitution de votre caution locative, vous êtes en droit de réclamer des intérêts. Ces intérêts représentent 10% de votre loyer hors charges par mois de retard.

Prenons un exemple concret :

Vous payiez un loyer de 500€ hors charges pour la location de votre ancien logement. Votre ancien propriétaire a deux mois de retard par rapport à la date légale de restitution de votre caution.

Vous êtes alors en droit de lui demander 100€ d’intérêts en plus de votre caution locative (500€ de loyer hors charges x 10% d’intérêts x 2 mois de retard).

Attention : Ces intérêts ne peuvent pas être réclamés si le retard est dû à une faute de votre part. En effet, si vous refusez de communiquer vos nouvelles coordonnées ou que vous donnez une adresse erronée à votre ancien bailleur, celui-ci ne peut pas être tenu pour responsable d’un retard dans la restitution de votre caution locative. L’article 22 de la loi Alur précise que « A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l’adresse de son nouveau domicile ».

 

3/ Saisir la justice en cas de non restitution de votre caution location

Dans le cas où, malgré la mise en demeure, votre litige avec votre propriétaire persiste, d’autres recours sont possibles :

  • Contacter la Commission Départementale de Conciliation : Cette commission, dont la consultation est gratuite, vous accompagnera pour trouver une solution amiable à votre litige.
  • Faites appel au Conciliateur de Justice : Il pourra vous aider à restaurer le dialogue avec votre ancien propriétaire pour régler au mieux votre différent.
  • Saisir le Tribunal d’Instance de votre domicile : Vous devrez alors remplir un formulaire (Cerfa n°11764*08) et le déposer au greffe du tribunal. Votre demande doit intervenir dans un délai de 5 ans à compter de la date d’état des lieux sortant. La procédure est gratuite mais les frais annexes (avocat, constat d’huissier, etc.) resteront à votre charge. Vous pouvez cependant faire une demande d’aide juridictionnelle (voir les infos).




Crédit photo : © Studio M  / Fotolia

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