Comment contester un état des lieux de sortie, signé ou non ?
SOMMAIRE
Contestation d’un état des lieux de sortie : faut-il le signer ?
L’état des lieux de sortie, qui se présente sous papier libre, sous format électronique ou sous la forme d’un formulaire à compléter, permet de constater l’état du logement à l’expiration du bail de location et d’inscrire d’éventuelles dégradations causées par le locataire, et ce quel que soit le type de bail signé : bail de location vide ou meublé, bail mobilité, etc. Il intervient généralement au terme du délai de préavis, une fois que vous avez rendu les clés.
Avant d’envisager une contestation, il est utile de rappeler que ce document est encadré par des dispositions légales précises. Pour être valide, l’état des lieux de sortie doit :
- Être complété et signé par le locataire et le bailleur
- Être réalisé en présence du locataire et du bailleur, ce dernier pouvant se faire représenter par un professionnel : agent immobilier, commissaire de justice ou autre
- Être établi de façon contradictoire, c’est-à-dire que les deux parties comparent ensemble l’état des lieux d’entrée avec celui de sortie
- Être remis à chacune des parties lors de la signature (en main propre ou par voie dématérialisée)
Refuser de signer l’état des lieux de sortie en cas de désaccord
Chacune des parties peut tout à fait refuser de signer l’état des lieux de sortie si elle n’est pas en accord avec son contenu. Un locataire peut, par exemple, refuser d’apposer sa signature s’il n’estime pas être responsable des dégradations observées dans le document.
Il est même recommandé de ne pas signer l’état des lieux de sortie en cas de désaccord, la signature marquant votre approbation du contenu du document. Le fait de ne pas signer invalide l’état des lieux de sortie et contraint alors l’autre partie à envisager une solution amiable. En cas de recours, il sera également plus facile de contester l’état des lieux si vous ne l’avez pas signé.
Si aucune solution amiable ne peut être trouvée et qu’une des deux parties maintient son refus de signer, un commissaire de justice peut être sollicité (voir plus bas).
Émettre des réserves sur l’état des lieux de sortie
Il est aussi possible de signer le document tout en émettant des réserves sur son contenu ou sur la manière dont il a été réalisé. Vous devez alors inscrire vos points de désaccord directement sur le document, dans la partie « commentaires ».
Pour contester l’état des lieux de sortie en y inscrivant vos commentaires, vous pouvez vous aider d’une grille de vétusté (contenue dans votre bail ou non) et y noter la nature des dégradations. Le décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 (consultable ici) détermine les obligations du locataire pour remettre en état le logement lors de son départ et définit la manière dont est prise en compte la vétusté. La grille vous aidera à savoir à qui incombe la responsabilité, selon deux grands critères :
- Défaut d’entretien du locataire : des trous dans les murs non rebouchés seront par exemple de la responsabilité du locataire, avec des travaux à sa charge
- Vétusté (usure normale avec le temps) : le vieillissement d’une peinture, par exemple, pourra être considéré comme une dégradation naturelle causée par le temps, et ne sera donc pas de la responsabilité du locataire
En fonction de la nature du problème, les travaux de réparation seront à la charge du locataire (pouvant entraîner une retenue sur le dépôt de garantie) ou à celle du bailleur. Il est donc important de noter toutes vos remarques sur l’état des lieux de sortie et de comparer chaque élément dégradé avec celui mentionné dans l’état des lieux d’entrée. Par exemple, si une porte a été endommagée durant la location mais qu’elle était déjà mentionnée comme fragile dans l’état des lieux d’entrée, vous devez le faire remarquer pour dégager votre responsabilité. Si le logement est insalubre, la procédure diffère.
À noter : depuis 2016, la prise en compte de la vétusté des locaux et équipements lors des états des lieux d’entrée et de sortie est obligatoire.
Quel est le délai pour contester un état des lieux de sortie ?
Une fois l’état des lieux de sortie signé, vous n’êtes pas totalement dépourvu de recours. La loi du 6 juillet 1989 (article 3-2) vous accorde un délai de 10 jours calendaires après la réalisation du document pour signaler par écrit, en recommandé avec accusé de réception, tout élément que vous auriez omis de mentionner le jour même.
Passé ce délai, aucun texte ne fixe de date limite précise pour contester le fond de l’état des lieux de sortie : la contestation s’inscrit alors dans le cadre plus large de la prescription de 3 ans applicable aux actions liées au bail d’habitation, notamment celle portant sur la restitution du dépôt de garantie. En pratique, mieux vaut toutefois agir le plus rapidement possible : plus le temps passe, plus il devient difficile de réunir des preuves solides (photos datées, témoignages, comparaison avec l’état des lieux d’entrée).
Faire appel à un commissaire de justice en cas de blocage
Si le bailleur ou le locataire refuse de signer l’état des lieux de sortie, ou si l’une des deux parties était absente lors du rendez-vous, le document n’est pas valide et perd son caractère contradictoire.
Si aucun accord amiable n’est trouvé et ne permet la signature des deux parties, une seule solution permettra alors de débloquer la situation : l’intervention d’un commissaire de justice (anciennement appelé huissier de justice).
Qu’il s’agisse d’une initiative du locataire ou de celle du propriétaire, faire appel à un commissaire de justice est l’unique issue en cas de désaccord persistant. Cela permet de :
- Remédier à l’absence d’une des deux parties
- Établir un constat d’état des lieux de sortie contradictoire, même si l’une des deux parties n’est pas présente
Avant d’intervenir, le commissaire de justice convoque le bailleur et le locataire par lettre recommandée avec accusé de réception 7 jours avant la date qu’il a lui-même fixée. Même si une des deux parties ne se présente pas, l’état des lieux est effectué par le commissaire de justice. Il est alors considéré comme contradictoire, et donc valide : ses constatations s’imposent aux deux parties, sans contestation possible.
Contestation d’un état des lieux de sortie signé : la marche à suivre
Que vous ayez signé ou non l’état des lieux de sortie, vous êtes en droit de le contester. La procédure peut en revanche s’avérer longue et nécessite de respecter plusieurs étapes, dans l’ordre.
Étape n°1 : tenter un recours amiable à l’état des lieux de sortie
Avant d’entamer des procédures en justice, il est préférable de tenter de trouver une solution à l’amiable. En effet, un juge peut renvoyer votre dossier pour irrecevabilité si vous n’avez pas essayé de vous mettre d’accord préalablement avec l’autre partie.
Ainsi, il est nécessaire de conserver une trace de cette tentative de solution à l’amiable. Pour cela, vous devez :
- Rédiger une lettre de contestation de l’état des lieux de sortie dans laquelle vous listez en détail tous les points de désaccord survenus. Vous pouvez alors demander un deuxième état des lieux dans un délai que vous aurez choisi (fixez un délai entre 10 et 30 jours), et indiquer votre intention de saisir le juge des contentieux de la protection si l’autre partie ne réagit pas favorablement
- Envoyer cette lettre en recommandé avec accusé de réception à l’autre partie au contrat de bail (le bailleur si vous êtes locataire, le locataire si vous êtes le bailleur)
Étape n°2 : saisir le conciliateur de justice
En cas d’échec de règlement du problème à l’amiable, vous pouvez envisager de saisir le conciliateur de justice. Cette saisine se fait gratuitement en passant par votre mairie.
La saisine du conciliateur de justice (ou d’un médiateur, ou d’une procédure participative) est une étape obligatoire en cas de litige inférieur ou égal à 5 000 euros, mais ne l’est pas si le montant est supérieur à cette somme. Cela ne vous garantit pas de trouver une solution au désaccord avec l’autre partie, mais il peut s’agir d’un élément persuasif montrant votre bonne foi. Pour savoir comment contacter un conciliateur et comment se déroule la conciliation, consultez cet article.
Attention : le conciliateur ne peut pas rendre un jugement ni imposer une décision au bailleur ou au locataire. Il n’est pas non plus habilité à mandater un commissaire de justice.
Étape n°3 : saisir la Commission Départementale de Conciliation
Si la saisine du conciliateur de justice n’a pas eu d’effet, vous pouvez alors saisir la Commission Départementale de Conciliation (CDC). Cette Commission traite aussi les recours effectués par les locataires qui souhaitent récupérer leur caution lors d’un litige. Il s’agit ici d’une procédure gratuite et non obligatoire avant un éventuel recours en justice.
Pour saisir la CDC, vous devez rédiger un courrier contenant :
- La liste de tous les points de désaccord avec l’autre partie
- Une demande de convocation de l’autre partie
- Vos coordonnées et celles de l’autre partie
- Les pièces justificatives (copie du contrat de bail, photos…)
Une fois le courrier rédigé, vous devez l’adresser en recommandé avec accusé de réception à la CDC du département dans lequel se trouve le logement concerné. Si la CDC parvient à un accord avec l’autre partie, celui-ci sera mis par écrit et signé par les deux parties : il aura alors valeur de contrat. Si la CDC ne parvient pas à un accord, elle émet un rapport sous 60 jours. Ce document n’aura pas de valeur particulière en cas de procédure judiciaire.
À noter : tout comme le conciliateur de justice, la CDC a des attributions limitées et permet surtout d’offrir un cadre légal à la procédure.
Étape n°4 : saisir le juge des contentieux de la protection
Si vous n’avez pu trouver un accord à l’amiable ou que les tentatives de conciliation ont échoué, vous êtes alors en droit de saisir le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire dont dépend le logement loué. Vous avez 3 ans à partir de l’apparition du litige pour le saisir.
La démarche diffère selon le montant demandé : par simple requête si le litige est inférieur ou égal à 5 000 euros (après tentative de conciliation obligatoire), ou par assignation au-delà. Dans les deux cas, le recours à un avocat n’est pas obligatoire devant ce juge, quel que soit le montant de la demande. Découvrez dans cette fiche officielle comment saisir le juge des contentieux de la protection.
Point important : en cas de litige, de questions ou pour tout autre renseignement concernant l’habitat, l’ADIL peut vous apporter de nombreux conseils par le biais de juristes (voir les infos). N’hésitez pas à les contacter en cas de besoin.
Le propriétaire peut-il réclamer des dégradations après un état des lieux de sortie signé ?
Une fois l’état des lieux de sortie signé par les deux parties, il fait foi et devient difficile à remettre en cause. Le propriétaire ne peut en principe pas invoquer de nouvelles dégradations après la signature, sauf s’il s’agit de désordres non apparents le jour de la visite ou dissimulés volontairement (vice caché).
À l’inverse, si aucun état des lieux de sortie n’a été établi (absence du propriétaire, refus de l’une des parties), le locataire est présumé avoir restitué le logement en bon état. Le bailleur ne peut alors retenir aucune somme sur le dépôt de garantie, sauf à apporter la preuve contraire par d’autres moyens (constat de commissaire de justice, photographies datées, témoignages).
Questions fréquentes sur la contestation d’un état des lieux de sortie
Voici les réponses aux questions les plus fréquemment posées sur ce sujet.
Que faire si l’état des lieux de sortie ne vous a pas été remis ?
La loi impose la remise d’une copie de l’état des lieux de sortie à chacune des parties. Si vous ne l’avez pas reçu, réclamez-le par écrit au bailleur. En l’absence de document contradictoire, le logement est présumé restitué en bon état, ce qui protège vos intérêts en cas de litige sur le dépôt de garantie.
Le propriétaire peut-il retenir la caution sans état des lieux de sortie ?
Non, en principe. Sans état des lieux de sortie contradictoire, le locataire est présumé avoir rendu le logement en bon état. Le bailleur ne peut donc pas justifier une retenue sur le dépôt de garantie, sauf s’il parvient à prouver les dégradations par un autre moyen, comme un constat de commissaire de justice.
Peut-on contester un état des lieux réalisé par un commissaire de justice ?
Non, ce constat s’impose au locataire et au bailleur : il ne peut pas être contesté sur le fond, même en cas d’absence de l’une des parties le jour du rendez-vous. Seule une erreur manifeste ou une faute du commissaire de justice dans l’exercice de sa mission pourrait, dans de rares cas, être mise en cause.
Faut-il un avocat pour saisir le juge en cas de litige sur l’état des lieux ?
Non, le recours à un avocat n’est pas obligatoire devant le juge des contentieux de la protection, qui traite les litiges liés aux baux d’habitation, quel que soit le montant réclamé. Vous pouvez agir seul ou vous faire assister par un proche muni d’un pouvoir écrit.
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Journaliste et rédactrice web avec plus de dix ans d’expérience, Dorothée Pierry a collaboré avec Aide-Sociale.fr de 2017 à 2025. Sa connaissance approfondie des questions juridiques et du dispositif administratif et social en France lui a permis de rédiger 491 articles pour aider les lecteurs à connaître leurs droits et à effectuer leurs démarches.
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