Préavis logement : Quels sont les délais à respecter (1 ou 3 mois) et comment rédiger une lettre de résiliation de bail ?

Un locataire peut quitter à tout moment le logement qu’il occupe à condition de transmettre au propriétaire une lettre de préavis. Celle-ci prend la forme d’une lettre recommandée avec accusé de réception, d’une signification par acte d’huissier ou d’une remise en main propre en l’échange d’une signature ou d’un récépissé.

Généralement, le préavis logement est d’un mois pour les locations meublées et de trois mois pour les locations vides. Toutefois, la loi prévoit une réduction du préavis location à un mois dans certains cas précis (en savoir plus). Une fois le délai de préavis passé, le locataire doit déménager. Sachez qu’il existe des aides afin de financer un déménagement.

En ce qui concerne les propriétaires, la résiliation du bail locatif doit se faire selon des règles strictes selon qu’ils reprennent le logement pour l’habiter ou pour le vendre. Dans tous les cas la non-reconduction doit être motivée. Pour les locataires âgés qui ont des ressources limitées, la résiliation du bail est fortement encadrée. Elle doit s’accompagner d’une offre de relogement.

Pour en savoir plus sur les conditions de résiliation, sur la législation et sur les droits des propriétaires et des locataires, lisez notre guide.

Je suis locataire : quelle est la durée du préavis de logement ?

Si votre logement est une location meublée, le préavis sera de 1 mois, peu importe les circonstances qui entourent votre départ. Le locataire n’est pas tenu de justifier son départ au propriétaire.

Si votre logement est une location vide, le préavis de résiliation du bail sera de 3 mois. Sauf dans les cas suivants où il sera ramené à 1 mois :

  • Vous habitez en zone tendue, c’est-à-dire une zone d’urbanisation continue de plus de 50.000 habitants où il y a une demande de logement bien plus forte que l’offre. Vous pouvez consulter ici la liste des villes en zone tendue.
  • Vous avez perdu votre emploi à la suite d’un licenciement. Attention, en cas de rupture conventionnelle, le préavis sera de 3 mois. Cela vaut aussi pour les indépendants et les non-salariés qui arrêtent leur activité professionnelle ainsi que les chômeurs en fin de droits, les démissionnaires et les personnes partant à la retraite.
  • Vous êtes muté professionnellement. Le préavis est de 1 mois, peu importe l’éloignement géographique, même si c’est vous (le salarié) qui avez fait la demande. Attention, si vous exercez une profession libérale, le préavis restera de 3 mois.
  • Vous avez retrouvé un emploi.
  • Vous entrez dans la vie active.
  • Vous percevez le RSA. Pour bénéficier du préavis de 1 mois, il faut prouver que vous êtes bénéficiaire de l’allocation par une attestation officielle.
  • Vous bénéficiez de l’allocation pour adultes handicapés. Vous devez être titulaire de cette allocation pour bénéficier du préavis réduit.
  • Votre état de santé justifie un changement de logement. Il faut pour produire un certificat signé par un médecin qui justifie un changement rapide de domicile. Le préavis réduit est valable quel que soit l’âge du malade, mais ne fonctionne pas en cas de simple fatigue (psychique ou physique).
  • Vous venez d’obtenir un logement social. Le préavis sera de 1 mois si le locataire quitte un logement privé pour aller en logement social. S’il quitte un logement social pour aller dans un autre HLM, le préavis sera de 1 mois si le bailleur est le même ou de 2 mois si le bailleur est différent.
  • Vous ou votre enfant êtes victime de violence familiale.
  • Vous n’avez pas de raison particulière à faire valoir. Vous pouvez tout de même demander à votre propriétaire une réduction du préavis. Libre à lui d’accepter ou de refuser.

Il est à noter que si vous résider en Ehpad, le préavis pour résilier votre contrat de maison de retraite est également de 1 mois. Il peut même être plus court si cela est indiqué dans votre contrat.

 

Ai-je le droit de quitter mon logement sans préavis ?

C’est formellement interdit, sauf dans certains cas. Le propriétaire est tenu de fournir un logement salubre et décent à son locataire. Ce dernier peut le quitter sans préavis si les conditions d’habitation mettent sa santé en danger. Par exemple :

  • Installation électrique dangereuse
  • Très forte humidité liée à des infiltrations
  • Coupure d’eau de plusieurs mois

Avant de quitter les lieux, le locataire doit entamer les démarches suivantes. Tout d’abord, il faut avertir le propriétaire des désagréments par le biais d’un courrier recommandé avec accusé de réception et l’enjoindre à effectuer les réparations.

En cas de refus ou d’absence de réponse, il faut avertir la commission départementale de conciliation. Si votre logement est non décent, il faut s’orienter vers le tribunal d’instance. Si le logement est considéré comme dangereux ou insalubre, il faut avertir le maire de la commune.

Si le propriétaire refuse de faire les travaux ordonnés par la mairie ou le tribunal d’instance, vous pouvez quitter le logement sans préavis. Il faut toutefois lui envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception auxquels seront adjointes les preuves de manquement du bailleur.

 

Comment rédiger une lettre de préavis ?

Dans ce cas, le contenu du courrier est à votre discrétion, et ce quel que soit le type de logement que vous occupez. Il faut préciser la date à laquelle votre départ sera effectif ainsi que le motif de votre départ (si vous bénéficiez d’un préavis réduit).

Attention, car la date de votre prise de congé doit forcément être ultérieure à celle de la fin du préavis. De plus, si jamais vous oubliez d’indiquer le motif de votre départ, le préavis sera automatiquement fixé à 3 mois.

Pour que la résiliation soit effective, vous devez adresser votre courrier en recommandé avec accusé de réception au propriétaire. Vous pouvez aussi le lui remettre en main propre contre un récépissé (ou une signature) ou par acte d’huissier. Évitez les envois simples ou les e-mails.

Voici un modèle de lettre de préavis :

Nom et Prénom du Locataire

Adresse

Code postal + Ville

Nom et Prénom du Propriétaire

Adresse

Code postal + Ville

Objet : Préavis de résiliation de bail

Madame, Monsieur,

Je soussigné (Nom + Prénom du locataire) déclare quitter le logement dont je suis locataire depuis le (date), situé au (adresse). Le départ sera effectif le (date située à plus de 1 ou 3 mois selon le type de préavis)

[Si le préavis est de 1 mois] Je dois quitter les lieux à cause de (motif). En vertu de l’article 15 de la loi du 6/07/1989, je dispose d’un délai de 1 mois avant de pouvoir quitter les lieux. Vous trouverez ci-joint les pièces justificatives nécessaires.

Mon déménagement étant prévu pour le (date), je vous invite à me contacter au plus vite afin que nous puissions faire l’état des lieux.

Veuillez agréer, Madame, Monsieur, l’expression de mes sentiments distingués.

Nom

Signature

Il existe également un générateur de préavis sur le site service-public.fr. Pour l’utiliser, il vous suffit d’indiquer les renseignements sur votre situation afin d’obtenir un lettre à recopier ou à télécharger en PDF. Cela ne vous prendra que quelques minutes pour obtenir votre courrier de préavis. Les renseignements qui vous sont demandés sont les suivants :

  • Si votre logement est meublé ou non
  • Votre commune de résidence (afin de déterminer si elle est en zone tendue)
  • Si vous êtes mariés ou cotitulaires du bail
  • Si vous êtes dans une situation justifiant un préavis de 1 mois (au lieu de 3 mois)
  • Vos nom, prénom et adresse ainsi que ceux de votre propriétaire (ou de l’organisme bailleur)
  • La date prévue pour votre déménagement

Attention : une fois que le locataire a envoyé sa résiliation de bail, il ne peut plus faire machine arrière, sauf si le bailleur est d’accord. De plus s’il bénéficie d’un préavis de 1 mois, il doit joindre un document justifiant la cause de ce délai.

 

Que dois-je faire une fois que j’ai envoyé le préavis au propriétaire ?

Une fois le préavis de location envoyé, il faut se mettre d’accord avec le propriétaire pour faire l’état des lieux. Une fois la date fixée, il faut donc déménager toutes les affaires et nettoyer entièrement le logement.

Quand l’état des lieux a été effectué, si vous êtes d’accord avec le propriétaire, vous pouvez le signer. En cas de litige, il faudra faire intervenir un huissier dont les honoraires devront être payés par le locataire et le propriétaire (en savoir plus sur la constatation d’un état des lieux).

Au moment de la remise des clés, le propriétaire a un mois pour vous rendre la caution. Si jamais il y a litige lors de l’état des lieux, le délai passe à deux mois.

Si jamais il y a des réparations à faire ou que vous avez omis de payer votre loyer, le propriétaire est en droit de retenir tout ou partie de la caution. Si le propriétaire dépasse le délai de reversement du dépôt de garantie, il devra payer une pénalité de 10 % du loyer pour chaque mois de retard.

Si vous avez une location meublée et que vous avez acheté des meubles ou de l’électroménager, vous êtes obligé de les reprendre, même si vous considérez qu’ils pourront servir au prochain locataire. Le cas échéant, le propriétaire pourra se servir de l’argent de la caution pour payer un déménageur et se débarrasser de ce que vous avez laissé.

 

Que se passe-t-il si je reste dans mon logement une fois le préavis expiré ?

Bien évidemment, c’est interdit. L’article 15 de la Loi du 6 juillet 1989 dit que : « le locataire est déchu de tout titre de propriété d’occupation des lieux » une fois le délai de préavis expiré.

Dans ce cas, vous occupez les lieux illégalement et le propriétaire est en droit de vous réclamer des loyers majorés. Le montant de ces derniers se trouve en général dans le bail.

Si vous ne partez pas lors de la fin de la période de préavis, plusieurs cas s’offrent au propriétaire pour vous faire quitter les lieux :

  • Une conciliation à l’amiable.
  • Une procédure judiciaire : Si la conciliation ne marche pas, le propriétaire peut vous envoyer une mise en demeure doublée d’une Déclaration au Greffe du Tribunal via un huissier. Si vous n’agissez pas au plus vite, le propriétaire peut saisir le juge et vous traîner devant le tribunal et intenter une procédure d’expulsion.

 

Pour les procédures judiciaires, l’aide d’un avocat est grandement conseillée. Si vous n’avez pas les moyens d’en payer un, vous pouvez bénéficier de conseils juridiques gratuits  auprès du TGI (Tribunal de Grande Instance).

 

Quels sont mes recours en cas de saisine du Tribunal d’Instance ?

Lors de l’examen du dossier, le juge peut ordonner l’expulsion immédiate du locataire. Dans ce cas, vous bénéficiez d’un délai de 2 mois pour quitter les lieux. Si jamais vous ne le faites pas, le propriétaire peut demander à l’huissier de procéder à l’expulsion.

La procédure d’expulsion est toutefois interdite du 1er novembre au 31 mars (il s’agit de la trêve hivernale), la nuit entre 21 heures et 6 heures, ainsi que les dimanches et les jours fériés.

De plus, si vous avez entamé une procédure de relogement et que vous prouvez au juge que l’expulsion vous mettrait dans une situation compliquée, vous pouvez obtenir un délai supplémentaire allant pouvant aller jusqu’à 3 ans.

Vous pouvez contester l’expulsion en faisant appel de la sanction. Cela vaut par exemple si vous pouvez prouver que la résiliation du bail par le propriétaire a été frauduleuse ou si l’expulsion vous mettait en danger. Dans ce cas, il faut contacter l’aide juridictionnelle du TGI (Tribunal de Grande Instance) de la ville où a été rendu le jugement d’expulsion.

 

Comment se passe une procédure d’expulsion ?

À l’expiration du délai accordé par le juge, un huissier peut se présenter chez vous.

  • Si vous êtes là et que vous le laissez entrer, il fait l’inventaire des meubles et vous indique où il faudra les mettre en dépôt (à vos frais).
  • Si vous êtes là, mais que vous refusez de le laisser entrer. L’huissier doit faire un procès-verbal et demander le recours à la force publique. L’huissier n’a pas le droit de vous contraindre à quitter les lieux, auquel cas la procédure d’expulsion est annulée. De plus, il s’expose à une peine de 3 ans d’emprisonnement et à 30.000 € d’amende.
  • Si vous n’êtes pas là. L’huissier n’a pas le droit d’entrer chez vous. Il doit demander au préfet le recours à la force publique et doit entrer chez vous accompagné d’un serrurier et d’un agent de police.

À noter : Le préfet, s’il juge que le recours à la force publique vous mettrait en danger, peut très bien refuser le recours à la force publique. Dans ce cas, le propriétaire peut demander des indemnisations auprès du tribunal administratif.

 

Mon propriétaire me donne congé : quels sont mes droits ?

Le propriétaire a le droit de reprendre le logement qu’il a mis en location. Dans ce cas, le préavis de résiliation de bail est de 6 mois à compter du jour de la réception de la lettre.

Pour résilier le bail, le motif invoqué par le propriétaire doit être justifié :

  • Congé pour habiter le logement : le propriétaire reprend son logement pour y habiter ou y loger un de ses proches.
  • Congé pour vendre : le propriétaire décide de vendre son logement.
  • Motif sérieux de non-renouvellement : sous-location par le locataire, dégradation, retards dans les loyers, changement de destination.

Si le motif invoqué est frauduleux ou mensonger, le bailleur s’expose à une amende allant jusqu’à 6.000 €.

 

Le congé pour habiter le logement

Le bailleur doit informer le locataire par un courrier en recommandé avec accusé de réception. Les informations suivantes doivent y figurer :

  • Nom et adresse du bénéficiaire qui doit être soit : le bailleur, son conjoint (mariage, PACS ou concubinage depuis plus d’un an), l’un des ascendants ou descendants du bailleur ou du concubin/conjoint/partenaire lié par un PACS.
  • Les liens qui unissent le bailleur et la personne qui y sera logée.
  • La justification de la décision de reprendre le logement.

Si le locataire constate que le logement est inoccupé ou qu’il est victime d’une fraude, il peut attaquer le bailleur en justice.

Les personnes morales ne peuvent pas donner un congé pour reprise, à l’exception des SCI familiales (Société Civile Immobilière) qui comprennent des parents leurs alliés allant jusqu’au 4ème degré.

 

Le congé pour vente du logement

Lorsque le bailleur décide de vendre le logement, il doit indiquer dans le congé le prix et les conditions de la vente. Le congé vaut offre de vente pour le locataire lors des 2 premiers mois du préavis. Il doit être signifié au locataire par lettre recommandée avec accusé de réception par huissier. Si le locataire ne répond pas, cela signifie qu’il refuse l’offre. Il doit donc quitter les lieux à l’expiration du bail.

Si le locataire accepte l’offre, il doit le signifier au propriétaire par une lettre avec accusé de réception remise au maximum dans les 2 mois après la réception de l’offre. Le locataire a ensuite 2 mois pour signer l’acte de vente, ou 4 mois s’il a recours à un crédit. Dans ce cas, le bail de location est étendu jusqu’à la date de la vente. À l’expiration, si la vente n’a pas été réalisée, le locataire perd son titre d’occupation.

À noter : Le congé pour vente ne peut être donné par le bailleur qu’au moins 3 ans après avoir acheté le logement. Le cas échéant, il doit attendre le premier renouvellement du bail ou la fin de la première reconduction.

 

J’ai plus de 65 ans et mon propriétaire veut reprendre le logement, que se passe-t-il ?

Les locataires de plus de 65 ans qui ont des ressources trop faibles pour bénéficier de logement conventionné ont un statut protégé. Le propriétaire ne peut donner congé que s’il propose un autre logement.

Ce nouveau logement doit être en accord avec les possibilités financières du locataire et :

  • Si la commune est divisée en arrondissement : le logement doit être dans le même arrondissement ou dans les arrondissements et/ou communes limitrophes de celui du locataire.
  • Si la commune est divisée en cantons : le logement doit être dans le même canton ou dans les cantons et/ou communes limitrophes de celui du locataire.
  • Dans les autres cas : le logement doit être situé dans la même commune que celle du locataire ou dans une commune limitrophe, dans un rayon de 5 km maximum.

Si votre bailleur a plus de 65 ans ou alors que ses ressources ne lui permettent pas d’avoir un logement conventionné, ces conditions ne s’appliquent pas.

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