Location loi Pinel : conditions, plafonds et avantages pour le locataire
SOMMAIRE
Quelles sont les conditions loi Pinel pour être locataire ?
La loi Pinel est un dispositif permettant aux investisseurs de bénéficier de réductions d’impôts lors de l’acquisition de logements neufs ou réhabilités dans certains territoires, à la condition de s’engager à louer le logement un minimum d’années. Dans un esprit similaire, vous pouvez consulter le dispositif de réduction d’impôts Loc’Avantages.
Les conditions pour être locataire avec le dispositif Pinel
Pour pouvoir prétendre à être locataire dans un logement “loi Pinel”, vous devez respecter les deux conditions suivantes :
- Ne pas dépasser les plafonds de ressources Pinel de votre zone
- Ne pas être membre du foyer fiscal du propriétaire : si vous êtes enfant ou parent du propriétaire, vous pouvez donc louer le logement si vous n’appartenez pas à son foyer fiscal
Les logements loi Pinel pour pallier les difficultés du marché locatif
Le territoire français est réparti en zones selon la “tension” du marché locatif, c’est-à-dire la difficulté d’accès à la location d’un logement pour la population.
Voici la répartition des 3 zones du dispositif Pinel :
| Zones | Villes et territoires concernés |
|---|---|
| Zone A bis | Paris et 76 communes de l’Île de France |
| Zone A | L’Île-de-France, la Côte d’Azur, communes et agglomérations dont les loyers et les prix sont très élevés (Lyon, Marseille, Montpellier…) et les communes françaises de l’agglomération de Genève (Suisse) |
| Zone B1 | Certaines grandes agglomérations ou villes dont les prix de l’immobilier sont élevés, la grande couronne parisienne, les départements d’outre-mer |
Le dispositif Pinel concerne les logements situés dans des communes classées dans des zones géographiques présentant un déséquilibre important entre l’offre et la demande, ce qui entraîne des difficultés d’accès au logement sur le marché locatif.
Bon à savoir : le dispositif Pinel est fermé à tout nouvel investissement depuis le 1er janvier 2025. Cela ne change rien pour vous en tant que locataire : les logements déjà loués “en Pinel” avant cette date restent soumis aux mêmes règles (plafonds de loyer et de ressources) jusqu’à la fin de l’engagement de location du propriétaire, qui peut aller jusqu’à 12 ans. Vous pouvez donc encore trouver et louer ce type de logement, mais aucun nouveau programme Pinel ne sera plus proposé.
Quels sont les plafonds de ressources pour louer un logement Pinel en 2026 ?
Les plafonds de ressources annuelles diffèrent selon la zone géographique et la composition du foyer fiscal. Les plafonds Pinel sont revalorisés chaque année.
Dans le tableau ci-dessous figurent les plafonds de ressources 2026, c’est-à-dire les ressources annuelles maximum à respecter pour signer un bail de location d’un logement “loi Pinel” en 2026.
Pour déterminer les plafonds, c’est le Revenu Fiscal de Référence de l’année N-2 du foyer qui est pris en compte. Pour une location Pinel en 2026, c’est donc le RFR 2024 qui sera demandé.
Ressources annuelles maximum selon la zone géographique du logement :
| Composition du foyer fiscal | Zone A bis | Zone A | Zone B1 | Zone B2 et C |
|---|---|---|---|---|
| Personne seule | 44 344 € | 44 344 € | 36 144 € | 32 530 € |
| Couple | 66 276 € | 66 276 € | 48 268 € | 43 439 € |
| Couple ou personne seule vivant avec 1 autre personne à charge | 86 878 € | 79 666 € | 58 043 € | 52 239 € |
| Couple ou personne seule vivant avec 2 autres personnes à charge | 103 727 € | 95 427 € | 70 073 € | 63 066 € |
| Couple ou personne seule vivant avec 3 autres personnes à charge | 123 415 € | 112 968 € | 82 432 € | 74 189 € |
| Couple ou personne seule vivant avec 4 autres personnes à charge | 138 874 € | 127 122 € | 92 900 € | 83 611 € |
| Majoration par personne à charge supplémentaire | + 15 471 € | + 14 164 € | + 10 364 € | + 9 325 € |
Source : BOFiP, actualité du 10 mars 2026 (BOI-BAREME-000017), pour les baux conclus ou renouvelés en 2026.
Quels sont les avantages loi Pinel pour les locataires ?
Le dispositif Pinel a eu pour objectif de soutenir la construction dans des zones/territoires “tendus”, c’est-à-dire des zones où la demande de logement dépasse l’offre.
Il visait aussi à favoriser l’accès à la location de logements intermédiaires pour des foyers n’ayant pas accès au logement social et rencontrant des difficultés à se loger sur le marché libre de l’immobilier.
Habitez dans un logement Pinel récent ou rénové
Pour bénéficier des avantages fiscaux de la loi Pinel, les propriétaires devaient investir dans des logements des catégories suivantes :
- Logement situé dans un bâtiment d’habitation collectif
- Logement neuf ou en état futur d’achèvement
- Logement construit par le propriétaire
- Logement rénové (le coût de la rénovation devait être au minimum de 25 % du coût de l’opération) ou réhabilité
- Local transformé en habitation
Habitez dans un logement à haut niveau de performance énergétique
Des niveaux de performance énergétique étaient exigés, comme le respect de la réglementation RE 2020 pour les logements neufs.
Pour les logements dont le permis de construire date d’avant le 1er janvier 2022, les critères environnementaux sont basés sur le label « E+C- » et l’étiquette énergétique.
Bénéficiez d’un loyer Pinel encadré dans des zones où les loyers sont élevés
Le loyer des logements loi Pinel est plafonné. L’objectif du dispositif est que le loyer soit au moins 20 % inférieur à la moyenne des loyers du marché.
Des plafonds de loyers mensuels (charges non comprises), par mètre carré, sont fixés par zone chaque année. Les logements loi Pinel sont par ailleurs éligibles à l’aide au logement (accès à la simulation APL).
Ces plafonds sont les suivants pour des baux de location conclus ou renouvelés en 2026 :
| Zones | Plafonds de loyer au m² |
|---|---|
| Zone A bis | 19,71 € |
| Zone A | 14,64 € |
| Zone B1 | 11,80 € |
| Zone B2 (sur agrément) | 10,26 € |
Source : BOFiP, actualité du 10 mars 2026 (BOI-BAREME-000017).
Ces plafonds varient selon la surface du logement. Un coefficient multiplicateur est appliqué au plafond de loyer au m².
- La formule du coefficient multiplicateur est la suivante : 0,7 + 19/s (avec s représentant la surface en m² du logement)
Ce coefficient multiplicateur ne peut excéder 1,2 et est arrondi à la deuxième décimale la plus proche.
Exemple 1 : si vous louez un appartement Pinel d’une surface de 100 m² situé en zone A, le plafond du loyer mensuel sera le suivant :
- Calcul du coefficient multiplicateur : 0,7 + 19/100 = 0,89
- Calcul du loyer plafond : 14,64 x 0,89 = 13,03 € par m², soit 13,03 € x 100 m² = 1 303 € de loyer plafond mensuel
Exemple 2 : si vous louez un appartement Pinel d’une surface de 25 m² situé en zone B1, le plafond du loyer mensuel sera le suivant :
- Calcul du coefficient multiplicateur : 0,7 + 19/25 = 1,46, soit un coefficient de 1,2 (car il ne peut excéder cette valeur)
- Calcul du loyer plafond : 11,80 x 1,2 = 14,16 € par m², soit 14,16 € x 25 m² = 354 € de loyer plafond mensuel
La surface prise en compte pour ce calcul est la surface habitable. Il s’agit des surfaces réservées à l’usage exclusif de l’occupant, dont la hauteur sous plafond doit être au moins égale à 1,80 m. Elle est augmentée de la moitié de la surface des locaux annexes (balcons, vérandas, cave…), dans la limite de 8 m² par logement.
Une défiscalisation Pinel pour les propriétaires ayant investi avant 2025
L’avantage pour un investisseur ayant acquis un logement dans le cadre du dispositif Pinel est de bénéficier d’une réduction d’impôt, calculée sur le prix du logement et proportionnelle à la durée d’engagement de location.
Selon l’année d’investissement (le dispositif a été progressivement recentré avant sa fermeture), le taux de réduction pouvait atteindre :
- Jusqu’à 12 % (investissements avant 2023) ou 9 % (2024) pour un engagement de 6 ans
- Jusqu’à 18 % (avant 2023) ou 12 % (2024) pour un engagement de 9 ans
- Jusqu’à 21 % (avant 2023) ou 14 % (2024) pour un engagement de 12 ans
- 300 000 euros par personne et par an
- 5 500 euros par m² de surface habitable
Les investisseurs devaient par ailleurs respecter les 2 plafonds suivants :
Important : depuis le 1er janvier 2025, il n’est plus possible de réaliser un nouvel investissement en loi Pinel. Les propriétaires ayant investi avant cette date conservent leur réduction d’impôt jusqu’au terme de leur engagement (6, 9 ou 12 ans), et doivent continuer à respecter les plafonds de loyer et de ressources présentés plus haut. Depuis le 1er janvier 2021, le dispositif ne concernait plus que les logements situés dans un immeuble collectif, à l’exclusion du logement individuel.
Questions fréquentes sur la location d’un logement loi Pinel
Voici les réponses aux questions les plus fréquentes sur la location loi Pinel, en complément des informations détaillées plus haut dans cet article.
Un logement loi Pinel est-il loué vide ou meublé ?
Un logement loi Pinel doit obligatoirement être loué nu (non meublé), à usage de résidence principale du locataire. Un bien loué meublé ne peut pas ouvrir droit à la réduction d’impôt Pinel pour le propriétaire, ce qui exclut ce type de logement du dispositif.
Peut-on cumuler la location d’un logement Pinel avec les APL ?
Oui, un logement loi Pinel est éligible aux aides au logement (APL, ALS ou ALF) dans les mêmes conditions qu’un logement classique, sauf si vous louez à un ascendant ou descendant : dans ce cas, l’aide au logement n’est pas versée, même si le loyer est bien réglé.
Que se passe-t-il si mes revenus dépassent le plafond en cours de bail ?
Rien ne change pour vous : le plafond de ressources ne s’apprécie qu’au moment de la signature du bail, sur la base de votre RFR de l’année N-2. Si vos revenus augmentent ensuite, vous pouvez rester dans le logement jusqu’à la fin du bail, sans perte de vos droits.
Peut-on renouveler son bail dans un logement Pinel après plusieurs années ?
Oui, tant que le propriétaire reste engagé dans le dispositif (jusqu’à 12 ans), le bail peut être renouvelé dans les conditions habituelles d’un bail d’habitation. Seuls les plafonds de loyer applicables l’année du renouvellement doivent être respectés par le propriétaire.
Peut-on encore trouver un logement neuf loi Pinel à louer en 2026 ?
Oui, même si le dispositif est fermé aux nouveaux investisseurs depuis 2025, plusieurs centaines de milliers de logements Pinel construits entre 2014 et 2024 restent en location jusqu’à la fin de l’engagement de leurs propriétaires, parfois jusqu’en 2036.
Crédit photo : © JOVO / Adobe
Rédacteur sur Aide-Sociale.fr de 2017 à 2022, Julien Trellu a apporté au site une expertise en économie-gestion et en fonction publique territoriale, acquise depuis 2009. Il a rédigé 83 articles pour accompagner les lecteurs dans leurs démarches sociales et administratives.
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