✔ Contenu vérifié par Séverine Burel, experte en accompagnement des usagers et décryptage des droits sociaux.

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Définition d’un logement décent pour la CAF

Afin de lutter contre l’habitat non décent, un cadre légal a été défini pour encourager les bailleurs à effectuer des travaux de rénovation ou de mises aux normes de leur(s) logement(s) en location.

Ainsi, aucun logement locatif à usage de résidence principale ne fait exception aux obligations de décence énoncées dans le décret 2002-120 du 30 janvier 2002. Qu’il s’agisse d’un habitat en location ou en sous-location, qu’il soit loué vide ou meublé, et quelle que soit la provenance du bailleur (privée ou sociale), un logement doit être considéré légalement comme décent pour ouvrir droit aux allocations.

Que vous soyez bailleur ou locataire, il est utile de connaître les caractéristiques de décence de votre logement pour disposer (ou proposer) d’un confort minimum, éviter toute aggravation de l’état du bâti ou des installations du logement et ne pas s’exposer à l’interruption du versement des allocations logement.

Le caractère décent d’un logement pour la CAF porte sur trois principes essentiels :

• La surface et le volume : la pièce principale doit avoir une surface habitable d’au moins 9 m² et une hauteur sous plafond d’au moins 2,20 mètres OU un volume habitable d’au moins 20 mètres cubes. Une chambre de moins de 9 m² peut donc rester décente si son volume atteint 20 m³, sous réserve du règlement sanitaire départemental, parfois plus strict.
• Le confort : le logement doit disposer des équipements et aménagements habituels (évacuation des eaux, alimentation en eau potable, réseau électrique, sanitaire, chauffage, coin cuisine…).
• L’état du logement : celui-ci ne doit pas porter atteinte à la santé et à la sécurité des occupants (ventilation, gros œuvre, solidité des sols et des plafonds, protection contre les infiltrations, absence de nuisibles et de parasites…).

La performance énergétique fait aussi partie des critères : depuis le 1er janvier 2023, un logement qui consomme plus de 450 kWh/m²/an d’énergie finale n’est plus décent, et depuis le 1er janvier 2025 les logements classés G au DPE ne peuvent plus être loués en métropole. Cette interdiction passera aux logements F en 2028, puis E en 2034.

Ces critères s’appliquent aussi à un mobil-home ou une caravane en camping utilisés comme résidence principale : l’aide au logement n’est possible que si l’hébergement est décent.

Pour exemple, les situations suivantes sont considérées comme des causes de non-décence :

• Ventilation défectueuse ou insuffisante provoquant une humidité excessive du logement
• Réseau électrique ou installations de gaz non conformes aux normes en vigueur avec danger potentiel pour les occupants
• Fragilité du plafond ou du sol, infiltrations d’eau, absence de chauffage
• Présence de nuisibles ou de parasites (punaises de lit, rats, cafards)

Pour vérifier la conformité de votre logement, vous pouvez effectuer une première évaluation vous-même, les causes de non-décence étant, pour la plupart, facilement détectables. Consultez pour cela le paragraphe ci-dessous.

 

Logement insalubre, non décent, en péril : quelle différence ?

Il ne faut pas confondre logement décent pour la CAF et salubrité aux yeux de la préfecture. La non-décence relève d’une procédure civile entre le locataire et le bailleur, tandis que l’insalubrité et le péril relèvent de procédures administratives. Selon les désordres constatés, l’interlocuteur n’est donc pas le même :

L’insalubrité d’un logement est constatée par le Service Communal d’Hygiène et de Santé ou par l’ARS (Agence Régionale de Santé) si l’habitation présente un danger pour la sécurité ou la santé des occupants. Retrouvez tous les détails sur la notion d’insalubrité en suivant ce lien. En cas de doute, le numéro national Info logement indigne (0806 706 806) oriente les occupants vers le bon service.

 

Logement non décent CAF : comment l’évaluer et le signaler ?

La décence relève des relations contractuelles entre le bailleur et le locataire. Ainsi, lorsque le locataire constate une non-conformité du logement, une solution dite amiable doit d’abord être trouvée pour convaincre son bailleur. Pour garder un dialogue entre les 2 parties, un conciliateur de justice peut être utile.

Si aucun accord n’a pu aboutir, il est possible de saisir la CAF afin qu’elle intervienne dans la procédure de constatation de non-décence et oblige ainsi le propriétaire à intervenir.

Si vous êtes en grande difficulté face au logement (mal logé), il est possible de saisir une Commission de Médiation pour faire valoir votre droit au logement opposable.

 

Comment vérifier soi-même la décence de son logement ?

Avant d’entrer en contact avec la CAF, il convient de constater les signes de non-décence du logement. Cela peut être signalé à tout moment par le locataire lors de la signature du bail, de l’état des lieux ou en cours de bail dès que le locataire constate un désordre.

Que vous soyez bailleur ou locataire, vous pouvez effectuer une évaluation de la décence d’un logement vous-même. Pour cela, veillez à vérifier le logement dans son ensemble en procédant par étapes (pièces principales, cuisine, sanitaire…). Vous pouvez utiliser et compléter la grille d’auto-évaluation de la décence proposée par la CAF de l’Oise. Elle pourra servir de base pour signaler à la CAF la non-décence.

Si cette grille ne constitue pas un document officiel, elle vous permettra d’avoir une vision plus claire de l’état de votre logement et vous aidera à enclencher d’éventuelles démarches pour faire valoir vos droits.

Si vous avez besoin d’aide, l’ADIL (Agence Départementale d’Information sur le Logement) pourra vous renseigner sur vos droits et la procédure à suivre.

 

Comment saisir la CAF en cas de logement non décent ?

Si après une évaluation de la décence de votre logement, vous constatez des non-conformités que le propriétaire ne souhaite pas rectifier, il faut saisir la CAF afin qu’elle fasse expertiser le logement. La démarche se déroule en général ainsi :

• Vous adressez au propriétaire une lettre recommandée avec accusé de réception listant les désordres et lui demandant de réaliser les travaux ;
• Au bout de deux mois sans réponse ou sans engagement à faire les travaux, vous déposez un signalement sur Signal Logement (service public gratuit, sans création de compte) ou vous contactez directement votre CAF ;
• Si vous touchez l’ALF ou l’ALS, votre signalement est transmis à la CAF, qui mandate un organisme habilité pour visiter le logement ;
• Si la non-décence est constatée, la CAF informe le bailleur et conserve l’allocation pendant les travaux.

Dans les situations de logement non décent, la CAF peut être saisie :

• Par le locataire
• Par le maire, un médecin inspecteur de santé publique, un inspecteur de l’ARS ou de l’action sanitaire et sociale, ou toute association de défense des droits des locataires affiliée à une association siégeant à la Commission nationale de concertation, s’ils considèrent que le logement est non décent (art. L.542-6 du Code de la Sécurité sociale)
• Par le bailleur si le locataire empêche l’accès au logement permettant l’exécution des travaux de mise en conformité

Dans tous les cas, il est recommandé de contacter la CAF et de lui transmettre :

• Soit votre fiche d’auto-évaluation (voir ci-dessus)
• soit une description des désordres avec photos à l’appui : plus les informations seront précises et détaillées, plus la CAF pourra cerner le degré de la situation

Une fois la CAF contactée, une visite de contrôle est réalisée par un organisme habilité mandaté par la CAF ou par un service communal d’hygiène.

Suite à cette expertise, si le logement est considéré comme non décent, la CAF prend contact avec le bailleur afin qu’il procède, dans un délai maximal de 18 mois, aux travaux de mise en conformité du logement. Les allocations sont alors conservées par la CAF le temps que les travaux soient effectués.

 

Logement non décent : la CAF conserve les allocations

Depuis la loi ALUR de 2014 (mise en application au 1er janvier 2015), la CAF peut conserver l’allocation logement pendant 18 mois, à compter du mois qui suit l’enregistrement de la non-décence. Dans certaines situations (travaux engagés ou procédure en cours), la conservation peut être prolongée de 6 mois, renouvelable une fois.

Cela ne signifie pas que le droit est supprimé. Le droit à l’allocation est maintenu, mais son montant n’est pas versé durant la période des travaux. Le locataire doit alors régler au bailleur uniquement les charges et la part du loyer non couverte par l’allocation logement, et ce paiement ne peut pas être considéré comme un défaut de paiement.

Durant les travaux, chaque partie possède des obligations précises :

• La CAF conserve l’allocation logement et informe le locataire et le bailleur sur les démarches à faire
• Le locataire est tenu de verser au bailleur le loyer résiduel et de ne pas bloquer l’accès au logement pour la réalisation des travaux, sous peine de perdre ses allocations logement
• Le bailleur doit mettre en conformité le logement dans les délais impartis par la CAF et ne peut pas demander au locataire le paiement de la part de loyer non perçue

Une fois que les travaux sont réalisés, les allocations conservées sont versées au bailleur après une contre-visite de l’expert. Si toutefois ces travaux n’ont pas été faits dans les délais impartis, deux situations sont possibles :

• Soit les allocations logement conservées sont définitivement perdues pour le bailleur, et le locataire doit alors payer la totalité de son loyer
• Soit la conservation est exceptionnellement prolongée de 6 mois, renouvelable une fois, si les travaux sont engagés

Pour financer la remise en état, le propriétaire peut s’appuyer sur les aides de l’Anah. Ma Prime Logement Décent finance les travaux sur un logement dégradé ou insalubre (propriétaires occupants modestes, ou bailleurs qui plafonnent leur loyer), tandis que MaPrime Adapt’ aide à adapter le logement des personnes âgées ou en situation de handicap.

 

FAQ sur le logement insalubre et les recours des locataires

Les situations de logement insalubre ou non conforme aux normes de décence soulèvent souvent de nombreuses questions pour les locataires comme pour les propriétaires. Voici des réponses aux interrogations les plus fréquentes concernant les démarches, les droits des occupants et les obligations des bailleurs.

Qui peut constater officiellement l’insalubrité d’un logement ?

L’insalubrité ne peut pas être déclarée par le locataire lui-même. Elle est constatée par une autorité compétente : service communal d’hygiène et de santé, ARS ou mairie. Après évaluation des risques pour la santé ou la sécurité, le préfet peut prendre un arrêté d’insalubrité imposant des travaux, une interdiction d’habiter ou un relogement.

Que faire si le propriétaire refuse d’effectuer les travaux ?

Formalisez la demande par lettre recommandée avec accusé de réception, photos à l’appui. Sans réponse au bout de deux mois environ, signalez le logement sur Signal Logement ou à la CAF. Si le bailleur reste passif, le conciliateur, puis le tribunal judiciaire, peuvent obtenir une injonction de travaux, une baisse de loyer ou des dommages et intérêts.

Peut-on arrêter de payer son loyer dans un logement indécent ?

Non. Même dans un logement indécent, le locataire doit continuer à payer son loyer : seule une décision de justice peut en autoriser la suspension. Quand la CAF conserve l’allocation, vous ne payez que le loyer résiduel, sans que cela soit un impayé. Seul un arrêté d’interdiction définitive d’habiter met fin au loyer.

L’APL est-elle concernée par la conservation de l’aide ?

La conservation de l’aide par la CAF ne concerne que l’ALF et l’ALS, versées dans le parc privé. Elle ne s’applique pas à l’APL, liée aux logements conventionnés. En revanche, un arrêté d’insalubrité entraîne la suspension de l’aide au logement pendant la période où le loyer n’est plus dû.

Humidité et moisissures : le logement est-il non décent ?

L’humidité est une cause fréquente de non-décence lorsqu’elle vient d’un défaut de ventilation, d’infiltrations ou d’une isolation défaillante. Écrivez d’abord au propriétaire en recommandé, puis signalez la situation à la CAF. Si les désordres sont exclusivement dus à l’occupant, par exemple à un défaut d’aération, la CAF peut écarter la responsabilité du bailleur.

Est-il possible de quitter un logement insalubre sans respecter le préavis ?

Dans les cas les plus graves, un départ rapide est envisageable, mais le préavis ne disparaît pas automatiquement parce que le logement est dégradé. Un arrêté ou une décision de justice facilite la reconnaissance de l’urgence. Avant de partir, demandez conseil à l’ADIL pour limiter les contestations sur le loyer, le dépôt de garantie et l’état des lieux.

Un locataire peut-il demander un relogement en cas de logement insalubre ?

Le relogement dépend de la reconnaissance officielle du danger. Si un arrêté interdit d’habiter, le propriétaire doit assurer l’hébergement puis le relogement, et verser une indemnité équivalente à trois mois du nouveau loyer. En cas de carence du bailleur, la puissance publique peut intervenir. Conservez courriers, photos et constats pour sécuriser vos démarches.

Quelles aides existent pour rénover un logement insalubre ?

Les propriétaires peuvent mobiliser des aides de l’Anah, comme Ma Prime Logement Décent pour les logements dégradés ou insalubres, réservée aux propriétaires occupants modestes ou aux bailleurs qui plafonnent leur loyer. Rapprochez-vous d’un conseiller France Rénov’ ou du guichet habitat de votre commune pour vérifier l’éligibilité et monter le dossier.

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Crédit photo : © MARC MEINAU / Adobe

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