Acheter un logement social : qui peut acheter et quelles sont les règles ?
SOMMAIRE
Qui peut acheter un logement social ?
Un logement social peut être vendu à un particulier, mais les modalités varient selon qu’il s’agit d’un logement occupé (vente à l’occupant) ou vacant (vente avec ordre de priorité).
Le locataire qui occupe le logement social depuis au moins 2 ans peut demander à l’acheter, à condition notamment que le logement soit conforme aux normes minimales d’habitabilité et de performance énergétique, et qu’il ait été construit ou acquis par le bailleur depuis plus de 10 ans (des dérogations existent dans certains cas).
Par ailleurs, sachez que si vous occupez ce logement social depuis plus de deux ans, ce dernier ne pourra être vendu qu’à vous ou, si vous en faites la demande, à :
- Votre mari ou femme sans aucune condition de ressources
- Un de vos ascendants, avec ou sans son mari/femme, concubin(e) ou partenaire de Pacs : il devra alors respecter le plafond de ressources relatif au un logement social PLS (Prêt Locatif Social)
- Un de vos descendants avec ou sans son mari/femme, concubin(e) ou partenaire de Pacs : il devra alors respecter le plafond de ressources relatif au un logement social PLS
Voici les plafonds de ressources PLS 2026 selon votre zone d’habitation (RFR de l’année N-2) :
| Composition du foyer fiscal | Paris et communes limitrophes | Autres communes de l’Île-de-France | Autres régions |
|---|---|---|---|
| Personne seule | 34 996 € | 34 996 € | 30 424 € |
| Couple | 52 303 € | 52 303 € | 40 630 € |
| Jeune couple* ou personne seule ayant 1 personne à charge | 68 562 € | 62 871 € | 48 859 € |
| Couple ayant 1 personne à charge | 68 562 € | 62 871 € | 48 859 € |
| Couple ayant 2 personnes à charge ou personne seule ayant 2 personnes à charge | 81 858 € | 75 309 € | 58 986 € |
| Couple ayant 3 personnes à charge ou personne seule ayant 3 personnes à charge | 97 395 € | 89 150 € | 69 389 € |
| Couple ayant 4 personnes à charge ou personne seule ayant 4 personnes à charge | 109 595 € | 100 322 € | 78 203 € |
| Majoration par personne à charge supplémentaire | + 12 212€ | + 11 177 € | + 8 723 € |
*Jeune couple : personnes mariées, pacsées ou concubins dont la somme des âges ne dépasse pas 55 ans.
Source : Anil.org
Ainsi que les plafonds de ressources PLS 2026 pour les personnes en situation de handicap (possédant une CMI invalidité) :
| Composition du foyer fiscal | Paris et communes limitrophes | Autres communes de l’Île-de-France | Autres régions |
|---|---|---|---|
| Personne seule en situation de handicap | 52 303 € | 52 303 € | 40 630 € |
| 2 personnes dont une en situation de handicap | 68 562 € | 62 871 € | 48 859 € |
| 3 personnes dont au minimum 1 personne handicapée | 81 858 € | 75 309 € | 58 986 € |
| 4 personnes dont au minimum 1 personne handicapée | 97 395 € | 89 150 € | 69 389 € |
| 5 personnes dont au minimum 1 personne handicapée | 109 595 € | 100 322€ | 78 203 € |
Source : Anil.org
Point important : Les plafonds sont appréciés en principe au regard du revenu fiscal de référence (N-2), avec possibilité de retenir N-1 ou les 12 derniers mois si les revenus ont baissé d’au moins 10 %.
Achat logement social : quelles sont les conditions de vente ?
Comme expliqué ci-dessus, vous pouvez acheter un logement social que vous soyez déjà locataire d’un tel logement ou non (comparez les taux des crédits immobiliers).
Plusieurs types de logements peuvent être concernés par une telle opération : logement social neuf ou à construire, ou ancien logement social vacant (voir les détails des formules d’achat plus bas).
Concernant les conditions de vente, celles-ci sont particulières et spécifiques au parc social :
- Prix de vente : le bailleur social fixe le prix en tenant compte de l’évaluation préalable réalisée par les services de l’État.
- Informations à fournir à l’acheteur avant la vente : si vous souhaitez devenir propriétaire d’un logement HLM, le bailleur social doit obligatoirement vous communiquer par écrit le montant des charges locatives des deux dernières années, la liste des travaux réalisés depuis 5 ans et celle des travaux d’amélioration des parties communes et équipements communs envisagés, l’évaluation du montant de ces travaux et de la quote-part qui sera à votre charge, un document expliquant que vous devrez régler la taxe foncière sur les propriétés bâties, tous les ans, à compter de la première année après l’année de la vente, et enfin un exemplaire de l’état descriptif de division de l’immeuble ainsi que le règlement de copropriété s’il s’agit d’un immeuble en copropriété.
- Location : si vous êtes propriétaire du logement depuis plus de 5 ans, les conditions de location sont libres. En dessous de cette durée, si vous avez acquis le logement à un prix plus bas que le prix de mise en vente fixé par le bailleur social, vous devrez alors respecter un montant maximum pour le niveau de loyer appliqué lors de la mise en location.
- Revente : si vous avez acheté le logement social depuis plus de 5 ans, les conditions de la revente seront libres. En revanche, si cela fait moins de 5 ans, vous devrez informer le bailleur social de votre intention afin qu’il puisse, s’il le souhaite, vous porter acquéreur en priorité. De plus, si vous aviez acquis ce logement moins cher que le prix de mise en vente fixé par le bailleur social, vous devrez verser au bailleur social la différence entre ces 2 montants lors de la revente.
Point important : Le contrat de vente comporte des clauses spécifiques, dont une clause de rachat pouvant obliger le bailleur à racheter le logement dans certains cas survenus dans les 10 ans suivant l’achat.
Achat HLM : quelles sont les 4 formules possibles ?
Si vous souhaitez devenir propriétaire HLM, sachez que plusieurs possibilités existent. Choisissez l’option qui convient le mieux à votre situation :
- Achat d’un logement social sur plan : vous achetez en VEFA, c’est-à-dire en vente en l’état futur d’achèvement, et pouvez alors aménager votre futur logement à votre guise. Dans certains secteurs (zones ANRU / quartiers prioritaires), et sous conditions, l’acquéreur peut bénéficier d’une TVA réduite à 5,5 % pour sa résidence principale.
- Achat d’un logement social neuf en location-accession (PSLA) : vous pourrez alors profiter de prix très attractifs (TVA à taux réduit à 5,5% au lieu de 20%) et être exonéré de taxe foncière pendant 15 ans.
- Achat d’un logement social en faisant construire une maison individuelle :cette formule vous permet devenir propriétaire d’une maison individuelle sur un terrain que vous avez déjà ou que l’organisme HLM vous aide à acheter. Ce dernier vous apporte par ailleurs les garanties de sécurité du contrat de construction de maison individuelle (CCMI).
- Achat d’un HLM déjà construit :vous pourrez acquérir un logement construit ou acquis depuis au moins 10 ans par un organisme HLM et répondant à des normes de qualité particulières. Les logements vacants sont proposés selon un ordre de priorité (notamment locataires du parc social dans le département et gardiens d’immeubles), puis peuvent être ouverts plus largement si la vente n’aboutit pas.
Sachez que vous pouvez financer une partie de l’achat avec un prêt à taux zéro (PTZ), si vous respectez les conditions d’éligibilité (notamment ressources, nature du logement, zone…).
Comment acheter un logement social ?
Pour acheter un logement social, la démarche diffère selon que vous soyez déjà locataire ou non du logement en question.
- Si vous êtes déjà locataire du logement social : vous devez adresser votre demande d’achat à votre bailleur social, par lettre recommandée avec accusé de réception. Ce dernier dispose alors de deux mois pour vous donner une réponse et la motiver.
- Si vous n’êtes pas locataire de ce logement social : vous pouvez consulter les annonces de logements sociaux à vendre sur le site bienveo.fr, puis contacter l’organisme HLM qui propose le logement qui vous intéresse via le formulaire de contact. L’annuaire des organismes HLM est par ailleurs disponible en ligne sur ce lien.
Lorsque vous avez trouvé votre logement et sélectionné la formule d’achat qui vous correspond le mieux, reste à prévoir une solution de financement auprès d’une banque. Des prêts dits “sociaux” peuvent alors vous venir en aide :
- Le prêt à l’Accession sociale : L’objectif de ce prêt est de favoriser l’accession à la propriété des personnes à revenus modestes. Il peut financer jusqu’à 100% de votre acquisition, hors frais de notaire et frais de garantie
- Le prêt Action Logement : Si vous êtes salarié d’une entreprise de plus de 10 personnes, vous pouvez bénéficier d’un prêt allant jusqu’à 30 000€ pour financer votre achat
- Comment faire un emprunt immobilier quand on perçoit l’AAH
FAQ – Questions fréquentes sur l’achat d’un logement social
L’achat d’un logement social soulève de nombreuses interrogations, notamment sur les droits des acheteurs, les contraintes spécifiques liées au parc social ou les conséquences à long terme de ce type d’acquisition. Voici les réponses aux questions les plus fréquemment posées.
Peut-on acheter un logement social pour en faire une résidence secondaire ?
Dans la grande majorité des cas, l’achat d’un logement social est pensé pour une occupation en résidence principale et l’acte de vente peut prévoir des obligations (occupation effective, clauses anti-spéculatives, encadrement temporaire de la revente/location). Pour éviter toute erreur, il faut vérifier les clauses de l’acte et les conditions fixées par le bailleur au moment de la vente.
L’achat d’un logement social donne-t-il droit aux aides au logement après la vente ?
Après l’achat d’un logement social, l’acquéreur ne peut plus bénéficier des aides personnelles au logement versées aux locataires, comme l’APL. En revanche, selon sa situation financière, il peut éventuellement prétendre à d’autres aides ou dispositifs liés à l’accession à la propriété, notamment dans le cadre du remboursement de son crédit immobilier.
Un logement social acheté peut-il être transmis ou donné à ses enfants ?
Oui, un logement social acheté devient un bien immobilier classique sur le plan patrimonial. Il peut donc être transmis par donation ou succession. Toutefois, certaines clauses spécifiques prévues dans l’acte de vente peuvent s’appliquer pendant une durée déterminée, notamment en cas de revente anticipée. Il est donc important de bien vérifier les engagements contractuels liés à l’achat.
Existe-t-il des risques spécifiques à acheter un logement social ancien ?
Comme pour tout logement ancien, l’achat d’un logement social peut comporter des risques liés à l’état du bâti, aux travaux futurs ou à la gestion de la copropriété. Toutefois, le bailleur social est tenu de fournir des informations détaillées sur les travaux passés et à venir, ce qui permet à l’acheteur d’évaluer plus précisément les charges et les dépenses futures.
Est-il possible de refuser une proposition d’achat faite par le bailleur social ?
Oui, lorsqu’un bailleur social propose à un locataire d’acheter son logement, celui-ci reste libre de refuser sans conséquence sur son bail ou ses droits de locataire. Le refus n’entraîne ni résiliation du contrat de location ni pénalité. Le locataire peut continuer à occuper le logement dans les conditions habituelles prévues par son bail.
Crédit photo : © ALDECAstudio / Adobe
Journaliste/Rédactrice, je possède dix ans d’expériences professionnelles web et rédaction et travaille pour le site aide-sociale.fr depuis 2017. Ma connaissance fine des questions juridiques et du dispositif administratif et social en France me permet d’informer au mieux les lecteurs sur leurs droits et les démarches utiles en fonction de leur situation.
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