Comment savoir si un logement est conventionné ou non ? Quels sont les avantages (APL, plafonds de loyer…) ?

logement conventionné plafond de ressourcesUn logement conventionné ou appartement conventionné est une habitation dont le propriétaire a conclu une convention avec l’État (voir la définition).

Ce dernier doit ainsi louer son bien sous certaines conditions : durée du bail de 6 ou 9 ans, montant du loyer plafonné, locataire à faible ressource…. En échange, le bailleur pourra profiter d’avantages (déductions fiscales ou versement d’aide).

Pour être éligible à l’attribution d’un logement conventionné, le futur locataire doit respecter un certain nombre de critères, dont celui des plafonds de ressources. Suivant le montant de ses revenus, il pourra bénéficier d’un logement à loyer très social, social ou intermédiaire. Le loyer est lui aussi soumis à des plafonds. Ainsi, les loyers conventionnés varient selon la localisation du bien, mais ne peuvent en aucun cas dépasser la limite fixée par l’Anah, en dessous des prix du marché.

Pour terminer, faire le choix d’un logement conventionné n’est pas obligatoire pour percevoir une aide au logement comme l’Aide Personnalisée au Logement (APL). Il est possible d’obtenir d’autres aides telle que l’Allocation de Logement Social (ALS). Si vous souhaitez estimer vos droits mais que vous ne savez pas si le logement est conventionné ou non, faites une simulation d’aide au logement. Le simulateur étudie automatiquement vos droits aux 3 aides existantes à savoir APL, ALS et ALF.

Pour en savoir plus sur ce que veut dire logement conventionné, sur les plafonds de ressources et les avantages de ce type de location, poursuivez la lecture de cet article.





Que veut dire logement conventionné : définition

Un logement au loyer accessible pour les personnes à faibles revenus

Également appelé appartement conventionné, le logement conventionné répond à de nombreux critères et offre de multiples avantages, tant du côté du propriétaire que de celui du locataire.

Pour donner une définition du logement conventionné, il suffit de s’appuyer sur son nom : il s’agit d’un logement locatif dont le propriétaire a signé une convention (une espèce de contrat) avec l’État.

De ce fait, il doit respecter certaines règles :

  • Le montant du loyer est plafonné suivant la zone géographique du bien
  • Les revenus du locataire ne doivent pas dépasser un certain plafond de ressources (consultable dans ce paragraphe)
  • Le bien ne peut pas être loué à des membres de la famille du propriétaire (conjoint, enfants, parents, etc.)
  • La location est établie pour une durée minimale de 6 ans (ou 9 ans en cas de travaux)

En échange, le propriétaire peut bénéficier d’avantages fiscaux.

 

Quels sont les différents types de logements conventionnés ?

Il existe deux types de conventions pour les logements. La première est une convention liée à l’APL pour la CAF et la seconde concerne l’Agence nationale de l’amélioration de l’habitat (Anah).

 

Le logement conventionné APL

Il est aussi appelé logement conventionné CAF. Dans ce cas, le propriétaire signe une convention avec le préfet du département.

L’État prend alors en charge une partie du loyer en reversant l’Aide Personnalisée au Logement (APL) directement au bailleur. Le locataire n’aura plus qu’à payer le solde.

 

Les logements concernés par la convention de l’Anah

Dans ce cas, le propriétaire établit un contrat avec l’Agence Nationale de l’Habitat (Anah) et pourra bénéficier de déduction fiscale sur ses revenus fonciers.

Cette dernière varie suivant le niveau de ressources des locataires :

  • Pour un loyer « très social » ou « social » : entre 50% et 70%
  • Pour un loyer « intermédiaire » : entre 15% et 30%

Bon à savoir : cet avantage fiscal peut même grimper jusqu’à 85 % en cas d’intermédiation locative sociale, c’est-à-dire si le propriétaire délègue la gestion locative de son bien à une association ou une agence immobilière à vocation sociale.

 

Logement conventionné ou non, comment savoir ?

Comment savoir si un logement est conventionné ou non conventionné ?

Lorsque l’on signe un contrat de location, il n’est pas forcément précisé à l’oral lors de la signature s’il s’agit d’un logement conventionné ou non.

Mais rassurez vous. Si vous souhaitez savoir si votre habitation (maison ou appartement) est conventionné, c’est très simple :

  • Demandez à votre propriétaire ou à l’agence immobilière qui s’occupe de la gestion locative de votre logement
  • Consultez votre bail : si le bien est conventionné, cela sera noté

 

Quels sont les plafonds de ressources des logements conventionnés ?

Les logements conventionnés sont séparés en 3 catégories distinctes dont le montant du loyer varie suivant les ressources du locataire :

Vous pouvez consulter ci-dessous les plafonds de ressources à ne pas dépasser pour bénéficier d’un logement conventionné.

Bon à savoir : Les plafonds sont calculés sur les ressources à N-2. Ainsi pour 2020, il faut donc prendre les ressources de 2018.

 

Plafonds de ressources des logements à loyer très social 2020

Composition du foyerParis ou ville limitropheAutre commune Ile-de-FranceAutre région
1 personne13 207 €13 207 €11 478 €
2 personnes (sans personne à charge)21 527 €21 527 €16 723 €
2 personnes en couple (sans personne à charge) OU 1 personne en situation de handicap (titulaire d’une carte mobilité inclusion invalidité)28 218 €25 876 €20 110 €
3 personnes OU 1 personne + 1 personne à charge OU 2 personnes dont au moins 1 est en situation de handicap titulaire de la carte mobilité inclusion invalidité28 218 €25 876 €20 110 €
4 personnes OU 1 personne + 2 personnes à charge OU 3 personnes dont au moins une est en situation de handicap titulaire de la carte mobilité inclusion invalidité30 887 €28 412 €22 376 €
5 personnes OU 1 personne + 3 personnes à charge OU 4 personnes dont au moins 1 est en situation de handicap titulaire de la carte mobilité inclusion invalidité36 743 €33 637 €26 180 €
6 personnes OU 1 personne + 4 personnes à charge OU 5 personnes dont au moins 1 est en situation de handicap titulaire de la carte mobilité inclusion invalidité41 349 €37 850 €29 505 €
Personne supplémentaire+ 4 607 €+ 4 216 €+ 3 291 €

 

Quelles sont les limites de ressources des logements à loyer social 2020 ?

Composition du foyerParis ou ville limitropheAutre commune Ile-de-FranceAutre région
1 personne24 006 €24 006 €20 870 €
2 personnes (sans personne à charge)35 877 €35 877 €27 870 €
2 personnes en couple (sans personne à charge) OU 1 personne en situation de handicap (titulaire d’une carte mobilité inclusion invalidité)47 031 €43 127 €33 516 €
3 personnes OU 1 personne + 1 personne à charge OU 2 personnes dont au moins 1 est en situation de handicap titulaire de la carte mobilité inclusion invalidité47 031 €43 127 €33 516 €
4 personnes OU 1 personne + 2 personnes à charge OU 3 personnes dont au moins une est en situation de handicap titulaire de la carte mobilité inclusion invalidité56 152 €51 659 €40 462 €
5 personnes OU 1 personne + 3 personnes à charge OU 4 personnes dont au moins 1 est en situation de handicap titulaire de la carte mobilité inclusion invalidité66 809 €61 154 €47 599 €
6 personnes OU 1 personne + 4 personnes à charge OU 5 personnes dont au moins 1 est en situation de handicap titulaire de la carte mobilité inclusion invalidité75 177 €68 817 €53 644 €
Personne supplémentaire+ 8 377 €+ 7 668 €+ 5 983 €


Les plafonds de ressources des habitations à loyer intermédiaire

Pour obtenir un appartement conventionné à loyer intermédiaire, le locataire est soumis à des plafonds calculés notamment sur la localisation du bien. Pour savoir dans quelle zone se situe votre logement, n’hésitez pas à vous servir du simulateur de zonage.

Composition du foyerZone A bisZone AZone B1Zone B2Zone C
Personne seule38465 €38 465 €31 352 €28 217 €28 217 €
2 personnes (couple)57 489 €57 489 €41 868 €37 861 €37 861 €
+1 personne à charge75 361 €69 105 €50 349 €45 314 €45 314 €
+2 personnes à charge89 439 €82 776 €60 783 €54 705 €54 705 €
+3 personnes à charge107 053 €97 991 €71 504 €64 354 €64 354 €
+4 personnes à charge120 463 €110 271 €80 584 €72 526 €72 526 €
Majoration par personne à charge supplémentaire+ 13 421 €+ 12 286 €+ 8 990 €+ 8 089 €+ 8 089 €

Point important : Si vous optez pour un logement conventionné à loyer intermédiaire, vous n’aurez pas le droit à l’APL. En revanche, vous pouvez bénéficier d’une autre aide au logement.

 

Quel est le montant d’un loyer conventionné ?

Pour le locataire, le principal avantage des appartements conventionnés est leur loyer plus bas que les prix du marché. Et pour éviter tout abus, ces derniers sont plafonnés et fixés dans la convention entre le propriétaire et l’État.

 

Calcul du montant du loyer initial

Le propriétaire d’un logement conventionné peut choisir librement le montant de son loyer, à condition qu’il respecte la limite maximale inscrite dans la convention avec l’Anah (Agence nationale de l’habitat). Chaque année, ce montant peut changer suivant l’évolution de l’indice de référence des loyers (IRL).

Le loyer initial d’un appartement conventionné ne doit pas dépasser un montant maximal mensuel par mètre carré de surface habitable fiscale.

Ce montant fluctue suivant :

  • Le type de loyer (très social, social ou intermédiaire)
  • La localisation du bien (zonage)

Loyer par mètre carré applicable en 2020

Zone A bisZone AZone B1Zone B2Zone C
Habitation conventionnée à loyer très social9,49 euros7,30 euros6,29 euros6,02 euros5,59 euros
Logement conventionné à loyer social12,19 euros9,38 euros8,08 euros7,76 euros7,20 euros
Logement conventionné à loyer intermédiaire17,43 euros12,95 euros10,44 euros9,07 euros9,07 euros

Ces montants sont ceux définis au niveau national, mais il arrive que l’Anah établisse localement des montants inférieurs.

Exemple : Pour un appartement conventionné à loyer social de 25 mètres carrés situé en zone B1, le loyer ne peut pas dépasser les 202 €. Dans tous les cas, sachez que le montant du loyer est toujours inscrit dans le bail, ainsi que dans la convention.

Concernant le versement du loyer, tout dépend de la convention :

  • Pour les logements à loyer très social et social : le loyer doit être réglé en fin de mois
  • Pour les logements à loyer intermédiaire : le loyer doit être réglé en début de mois

 

Convention logement : le loyer peut-il augmenter ?

À la fin du bail, le propriétaire peut tout à fait augmenter le montant de son loyer. Cependant, il doit respecter certaines règles, notamment une notification au locataire au moins 6 mois avant la fin du contrat de location (par lettre recommandée, avec avis de réception ou remise en main propre).

En outre, le propriétaire doit également justifier cette hausse par rapport aux logements comparables du voisinage. Pour cela, il doit apporter plusieurs références :

  • Au moins 6 références si l’habitation se situe dans une agglomération de plus de 1 million d’habitants
  • Au moins 3 références pour les autres communes

 

Les avantages d’un appartement ou maison conventionné

Les logements conventionnés APL ou Anah ont leurs avantages et leurs inconvénients, que ce soit pour le locataire ou le propriétaire. Mais ce n’est pas la seule solution !

En tant que locataire d’un appartement conventionné, vous bénéficiez de :

  • Une habitation au loyer mensuel bas et proportionnel à vos ressources
  • De l’Aide Personnalisée au Logement (bien qu’elle soit versée directement auprès du propriétaire)

Cependant, inutile de se focaliser sur les logements conventionnés APL ! En effet, il est plutôt rare de dénicher ce type d’habitation dans le privé (ils sont plutôt réservés au parc immobilier HLM pour la plupart).

Mais surtout, sachez que si vous êtes éligible à une aide au logement, le fait de ne pas réussir à trouver un logement conventionné CAF ne vous empêche pas de recevoir des aides. Vous pourrez notamment percevoir l’Allocation de Logement Social (ALS) qui est aussi avantageux que le calcul de l’APL. Sachez que si vous effectuez une simulation à l’APL, vos droits à l’ALS seront également simulé. Notez tout de même que dans certains cas le montant estimé par la simulation peut être différent du montant de l’APL réellement perçu (en savoir plus).

Si vous souhaitez malgré tout faire une demande de logement conventionné, rapprochez-vous de votre mairie ou de l’ADIL (Agence Départemental pour l’Information sur le Logement) de votre région.

Vous êtes propriétaire ? Mettre votre logement en convention peut être la bonne solution car :

  • Le risque de loyer impayé est fortement réduit (notamment pour les appartements conventionnés APL)
  • Les déductions fiscales peuvent être particulièrement intéressantes si vous êtes lourdement imposé

Cependant, c’est aussi un système qui a ses inconvénients :

  • La durée de convention est longue, entre 6 et 9 ans suivant les cas
  • Il est impossible de rompre le bail pendant toute la durée du contrat (hors retards répétés de paiement de loyer, troubles de voisinage récurrents, absence d’entretien) et cela oblige à passer par le tribunal de proximité
  • En cas de vente du bien pendant la durée de la convention, vous devrez rembourser les subventions versées par l’Anah




Crédit photo : © StockUnlimited

2 commentaires
  1. Vous bénéficiez, pour 350 euros par mois théoriques, d’une maison individuelle de 50 M2 dans laquelle des travaux ont été faits l’année dernière.
    Certes, il vous reste à boucher des fissures et à acheter un détecteur de fumée (8 euros !). Il faudra aussi mettre un morceau de contreplaqué sur le trou de plancher et poser un aiguilleté par dessus !
    Cependant le propriétaire a accepté de louer à un titulaire du RSA qui n’a pas de garant, en prenant ainsi tous les risques pour vous venir en aide : Vous dites vous même que personne d’autre que lui, n’a accepté de faire ce qu’il a fait … A l’arrivée, vous ne payez que 96 euros grâce aux impôts que les français paient pour vous et pour remercier ce propriétaire coopératif vous dites “C’est une honte de louer ça ” ….. Je rêve !!!!

  2. Bonjour
    Je suis locataire d’une maison de 50m2 dans le privé,(pas eu le choix je dormais dans ma voiture ) et c’est le seul qui ne m’a pas demandé de garant. Dommage pas de cour ou jardin, ni parking. La famille m’a laissé tomber. le logement n’est pas conventionné,fissures sur murs,mal isolée,pas de VMC,de détecteur de fumée, parquet arraché,les baguettes du plafond tombent,pas de garde-corps à la fenêtre du haut,etc..N’a fait aucun travaux depuis Mai 2019.Il me fait payer 350 euros de loyer. Je n’ai que le RSA et ALS de 254 euros, donc je remets 96 euros de ma “poche”,RSA diminué.Je vis avec 749 euros. Loyer+Eau+EDF et autres le 10 il me reste 100 euros pour manger quand je peux. Obliger de vendre ma voiture. Vu l’état de la maison et pas conventionnée, je trouve que le loyer est cher. C’est une honte de louer ça .De plus pas eu de certificat énergétique.

Laisser une réponse

Posez votre question