Taxe d’habitation résidence secondaire 2026 : calcul, majoration et exonérations
SOMMAIRE
Qui paie encore la taxe d’habitation en 2026 ?
Depuis la suppression totale de la taxe d’habitation sur les résidences principales en 2023, seuls certains types de logements restent soumis à cet impôt local. En 2026, sont redevables de la taxe d’habitation :
- Les propriétaires ou usufruitiers d’une résidence secondaire : tout logement meublé qui n’est pas votre résidence principale est considéré comme une résidence secondaire aux yeux du fisc
- Les locataires à l’année d’une résidence secondaire : si vous louez un logement qui ne constitue pas votre résidence principale, vous êtes redevable de la TH à ce titre
- Les personnes hébergées à titre gratuit dans un logement qui n’est pas leur résidence principale
- Les propriétaires de logements vacants dans les communes ayant instauré la taxe sur les logements vacants (TLV) ou la taxe d’habitation sur les logements vacants (THLV)
La situation est appréciée au 1er janvier de l’année d’imposition. Même si vous vendez votre résidence secondaire en février 2026, c’est vous qui serez redevable de la taxe d’habitation 2026 pour ce bien.
Obligation déclarative : tous les propriétaires d’un local à usage d’habitation doivent remplir la déclaration d’occupation via le service « Gérer mes biens immobiliers » sur impots.gouv.fr. Cette déclaration doit être mise à jour avant le 1er juillet en cas de changement de situation. Défaut de déclaration : amende de 150 € par local concerné.
Comment est calculée la taxe d’habitation sur une résidence secondaire ?
Le calcul de la taxe d’habitation sur les résidences secondaires repose sur deux éléments : la valeur locative cadastrale du logement et les taux d’imposition votés par les collectivités locales.
La valeur locative cadastrale
La valeur locative cadastrale correspond au loyer annuel théorique que le logement pourrait générer s’il était mis en location. Elle est déterminée par l’administration fiscale en fonction de la surface, de la situation géographique, du confort et des équipements du bien. Elle est revalorisée chaque année par un coefficient national voté en loi de finances.
Vous pouvez consulter la valeur locative cadastrale de votre bien directement dans votre avis de taxe d’habitation ou via votre espace particulier sur impots.gouv.fr.
Le taux communal et intercommunal
Le montant de la taxe d’habitation est obtenu en multipliant la valeur locative cadastrale par les taux votés par votre commune et votre intercommunalité. Ces taux varient fortement selon les territoires : de 12 % dans certaines communes rurales à plus de 27 % dans certaines grandes villes.
Contrairement à l’ancienne TH sur les résidences principales, aucun abattement pour charge de famille ni aucun plafonnement en fonction des revenus n’est applicable pour les résidences secondaires.
La majoration en zone tendue : jusqu’à 60 % de plus
Depuis 2017, les communes situées en zone tendue (agglomérations de plus de 50 000 habitants avec déséquilibre offre/demande, ou communes à fort taux de résidences secondaires) peuvent voter une majoration de la taxe d’habitation allant de 5 % à 60 % pour les résidences secondaires.
En 2026, plus de 1 450 communes appliquent cette majoration, avec un taux moyen de 41 %. Les grandes villes pratiquent souvent le taux maximum :
- Paris, Lyon, Nice : majoration de 60 %
- Bordeaux, Nantes, Annecy : majoration de 40 %
- Marseille : pas de majoration (non classée en zone tendue pour la TH)
Exemple de calcul : pour un appartement à Nice avec une valeur locative cadastrale de 4 200 €, un taux communal de 26,3 % et une majoration zone tendue de 60 % :
- Taxe de base : 4 200 € × 26,3 % = 1 104,60 €
- Majoration zone tendue : 1 104,60 € × 60 % = 662,76 €
- Taxe d’habitation totale : 1 767 €/an
Le même appartement à Marseille (taux 27,6 %, sans majoration) : 1 159 €/an. La majoration représente ici 608 € de différence annuelle.
Peut-on être exonéré de taxe d’habitation sur sa résidence secondaire ?
Les exonérations totales sont rares mais existent dans des cas précis. Des dispositifs permettent aussi de contester la majoration appliquée en zone tendue.
Exonération totale : le cas des personnes entrant en EHPAD
Si vous avez quitté votre résidence principale pour entrer dans un établissement d’accueil spécialisé (EHPAD, maison de retraite, centre de soins de longue durée), cet établissement devient automatiquement votre résidence principale à partir de l’année qui suit votre admission.
Votre ancien logement bascule alors en « résidence secondaire », mais vous pouvez être exonéré de taxe d’habitation sur ce bien à compter de l’année suivant votre entrée en établissement — à condition que vous conserviez la jouissance exclusive du logement et que vos revenus restent inférieurs aux plafonds applicables.
Exonération pour les meublés de tourisme en zone de revitalisation rurale (ZFRR)
Pour l’imposition 2026, certaines communes situées en zone France ruralités revitalisation (ZFRR) peuvent exonérer de taxe d’habitation les meublés de tourisme classés et les chambres d’hôtes. Cette exonération nécessite une délibération de la commune ou de l’intercommunalité, et une déclaration du propriétaire (formulaire n°1205-GD, à envoyer avant le 1er mars de l’année concernée).
Exonération ou réduction de la majoration zone tendue
Même si vous êtes soumis à la taxe d’habitation sur votre résidence secondaire, vous pouvez demander à être exonéré de la majoration spécifique aux zones tendues dans trois situations :
- Contrainte professionnelle : vous êtes obligé, en raison de votre activité professionnelle, de résider dans un lieu différent de votre logement principal (ex. : votre employeur vous impose une résidence de fonction)
- Entrée en établissement de soins : vous avez intégré durablement un établissement spécialisé et conservez la jouissance exclusive de votre ancien logement principal
- Cause étrangère à votre volonté : vous ne pouvez pas affecter le logement à un usage de résidence principale pour une raison indépendante de votre volonté (logement dépourvu d’équipements nécessaires, bien voué à démolition dans un délai proche, etc.)
Pour demander cette exonération de majoration, adressez une réclamation écrite à votre centre des finances publiques en expliquant et justifiant votre situation.
Difficultés à payer : peut-on demander une remise de taxe d’habitation ?
Si vous n’entrez dans aucun cas d’exonération mais que vous rencontrez des difficultés financières pour régler votre taxe d’habitation sur résidence secondaire, il est possible d’adresser une demande de remise gracieuse à votre centre des impôts. Cette démarche est identique à celle applicable pour tout autre impôt direct.
Votre demande doit être motivée (justificatifs de difficultés financières) et signée. L’administration dispose de 2 mois pour répondre. En cas de difficultés ponctuelles, un échelonnement de paiement peut également être accordé.
Pour en savoir plus sur cette procédure, consultez notre article sur la demande de remise gracieuse aux impôts.
Questions fréquentes sur la taxe d’habitation résidence secondaire
Voici les réponses aux questions les plus souvent posées sur la taxe d’habitation résidence secondaire en 2026.
Un locataire paie-t-il la taxe d’habitation pour une résidence secondaire ?
Oui. Si vous louez un logement à l’année mais que celui-ci ne constitue pas votre résidence principale (vous avez votre résidence principale ailleurs), vous êtes redevable de la taxe d’habitation en tant que locataire de résidence secondaire. La règle s’apprécie au 1er janvier de l’année d’imposition.
Comment savoir si ma commune applique la majoration zone tendue ?
Vous pouvez vérifier si votre commune est classée en zone tendue sur le simulateur de service-public.gouv.fr. La délibération municipale instaurant la majoration est consultable en mairie. Le taux exact figure sur votre avis de taxe d’habitation reçu en fin d’année.
Un bien mis en location saisonnière est-il soumis à la taxe d’habitation ?
Cela dépend. Si votre logement est loué en meublé de tourisme et classé comme tel par arrêté, certaines communes en ZFRR peuvent voter une exonération. Dans les autres cas, si le bien n’est pas la résidence principale du locataire, la taxe d’habitation reste due — généralement par le propriétaire lorsque le bien est en location saisonnière courte.
Comment est payée la taxe d’habitation sur la résidence secondaire ?
Vous recevez un avis d’imposition au dernier trimestre de l’année. Le paiement doit intervenir avant mi-décembre, en ligne sur impots.gouv.fr, par prélèvement bancaire à échéance ou par mensualisation. Pour les montants supérieurs à 300 €, le paiement en ligne ou par prélèvement est obligatoire. Consultez le calendrier fiscal 2026 pour les dates précises.
La taxe d’habitation peut-elle augmenter d’une année à l’autre ?
Oui, pour deux raisons : la valeur locative cadastrale est revalorisée chaque année par un coefficient national, et les communes peuvent modifier leurs taux ou voter une nouvelle majoration. C’est pourquoi votre taxe d’habitation peut augmenter même si rien ne change dans votre situation personnelle.
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