Location-accession (PSLA) : fonctionnement, avantages et conditions
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Qu’est-ce que la location-accession ? Explications
La location-accession est un contrat particulier qui permet à une personne souhaitant acquérir un bien immobilier de le faire progressivement, après avoir occupé les lieux pendant une période définie appelée période de jouissance.
Il s’agit donc d’une opération immobilière qui concerne deux parties, à savoir un propriétaire et un locataire, et qui peut s’appliquer pour les logements suivants :
- Appartement déjà construit ou en cours de construction
- Maison individuelle déjà construite ou en cours de construction
- Immeuble à usage d’habitation
- Immeuble mixte, c’est-à-dire à usage professionnel et d’habitation
Le propriétaire et le locataire souhaitant s’entendre dans le cadre d’une location-accession se mettent d’accord sur les termes de l’opération à travers deux contrats :
- Un contrat de location-accession conclu par acte authentique chez un notaire
- Un contrat de vente définitif
Durant toute la période de jouissance, le locataire verse au propriétaire une somme qui correspond à :
- Une fraction locative : il s’agit d’un loyer versé pour l’occupation du logement
- Une fraction acquisitive : il s’agit d’un paiement anticipé du prix de vente du logement
Les montants de ces deux fractions sont fixés par les deux parties et mentionnés dans le contrat de location-accession (voir plus bas).
A noter : la location-accession ne contraint pas le locataire à acquérir le bien au terme de la période de jouissance prévue dans le contrat. Celui-ci peut en effet décider de ne pas acheter le bien et récupérer ainsi la fraction acquisitive versée au propriétaire (en savoir plus).
Quelles sont les étapes de la location-accession ?
La location-accession se déroule en trois étapes :
- La signature d’un contrat de location-accession entre le locataire et le propriétaire
- La période de jouissance du bien par le locataire
- La vente définitive du logement avec la signature d’un contrat chez le notaire : pour financer votre achat, utilisez un comparateur de taux immobilier
Durant ces étapes, les deux parties ont chacune des obligations bien spécifiques.
Le contrat de location-accession : ce qu’il doit contenir
Si vous souhaitez acheter un appartement ou une maison dans le cadre d’une location-accession, vous devez obligatoirement signer un contrat de location-accession chez un notaire.
Cet acte authentique permettra de mettre par écrit les termes de l’accord entre les deux parties :
- Description du logement concerné
- Prix de vente du logement et ses modalités de paiement : révision des prix, prêt immobilier
- Date d’entrée en jouissance et délai d’acquisition
- Conditions de résiliation anticipée du contrat
- Montant de la redevance et modalités de versement par le locataire
- Indemnités éventuelles en cas de rupture de contrat
- Charges locatives dues par l’accédant avec une estimation de leur montant (montant prévisionnel pour la 1ère année du contrat)
- Garantie de remboursement ou d’achèvement
- Absence de maintien de plein droit dans les lieux (si l’option d’achat n’est pas levée ou en cas de résolution du contrat)
A noter : avant la signature de ce contrat chez le notaire, vous pouvez aussi choisir de signer un contrat préliminaire sous seing privé avec votre propriétaire afin de réserver le logement. Dans ce cas, le propriétaire s’engage à ne pas vendre le bien à un tiers. De votre côté, vous lui versez une somme d’argent équivalent à 5 % maximum du prix du bien pour arrêter la transaction.
Quelle est la période de jouissance du bien ?
La durée de la période de jouissance en location-accession est fixée dans le contrat signé chez le notaire. Elle varie donc d’une situation à l’autre, mais dans tous les cas, elle ne pourra durer moins d’1 an et ne pourra pas excéder 4 ans.
Durant cette période, en tant que locataire, vous devrez verser au propriétaire une redevance comprenant une fraction locative (loyer pour la jouissance du bien) et une fraction acquisitive (avance sur le paiement du bien) dont les montants dépendront de vos capacités financières et auront été fixés dans le contrat de location-accession. Le montant de la redevance est en général compris entre 6 et 9 euros du mètre carré.
Par ailleurs, pendant la jouissance du bien, chacune des parties possède des obligations spécifiques.
Le locataire-accédant doit en effet :
- Entretenir le logement et y faire les travaux de réparations courantes nécessaires
- Régler les charges d’entretien et de réparation de l’immeuble (s’il s’agit d’un appartement) à proportion de sa quote-part, étant considéré comme un propriétaire vis-à-vis de la copropriété dès la signature du contrat de location-accession (il peut, à ce titre, participer aux assemblées générales de l’immeuble et voter)
- Régler la taxe foncière à compter de la date d’occupation
Le propriétaire, quant à lui, est tenu de :
- Réserver le bien au locataire-accédant jusqu’à la date prévue pour la levée d’option
- Se tenir garant du paiement des charges vis-à-vis de la copropriété
- Effectuer les gros travaux de réparation nécessaires dans le logement
Par ailleurs, durant toute la période de jouissance, le propriétaire ne peut disposer librement de son logement.
A noter : si le locataire ne paie pas les charges, cela peut alors entraîner la résiliation du contrat et une indemnité correspondant à 2 % du prix de vente peut lui être réclamée pour cause de résiliation du contrat due à l’inexécution de ses obligations.
Location-accession : le contrat de vente définitif
La période de jouissance du bien peut déboucher sur trois possibilités :
- Le locataire-accédant ne souhaite finalement pas acquérir le bien : il doit alors en informer le propriétaire au moins trois mois avant le terme du contrat. Le propriétaire doit ensuite lui rembourser les sommes versées au titre de l’épargne (fraction acquisitive uniquement) dans un délai maximal de trois mois après son départ. Attention : dans cette situation, le propriétaire peut légalement demander une indemnité correspondant à 1 % du prix de vente (loi n° 84-595 du 12 juillet 1984), sauf pour les logements ayant bénéficié d’un agrément d’État. Par ailleurs, si le locataire n’achète finalement pas le bien, il doit alors quitter les lieux et rendre le logement en bon état.
- Le propriétaire ne veut plus vendre son bien : il doit alors en informer le locataire-accédant au moins trois mois avant le terme du contrat et devra lui verser une indemnité égale à 3 % du prix de vente.
- Le locataire-accédant souhaite acquérir le bien : il doit alors en informer le propriétaire au moins trois mois avant le terme du contrat, puis verser le solde du prix pour obtenir le transfert de propriété (comparez les crédits immobiliers). Comme dans le cas d’une vente classique, un acte notarié devra être conclu.
Quelles sont les conditions de ressources pour bénéficier du PSLA ?
Le prêt social location-accession (PSLA) est réservé aux ménages dont les ressources ne dépassent pas un plafond fixé par l’État, qui varie selon la zone géographique du logement (zones A bis/A, B1, B2/C) et la composition du foyer. Ce revenu s’apprécie sur la base du revenu fiscal de référence de l’année N-2. Voici les principaux plafonds en vigueur :
| Composition du foyer | Zones A bis et A | Zone B1 | Zones B2 et C |
|---|---|---|---|
| Personne seule | 38 508 € | 38 508 € | 33 479 € |
| 2 personnes (sans personne à charge) | 57 555 € | 57 555 € | 44 710 € |
| 3 personnes / personne seule + 1 personne à charge | 75 447 € | 69 183 € | 53 766 € |
| 4 personnes / personne seule + 2 personnes à charge | 90 078 € | 82 871 € | 64 910 € |
Ces plafonds sont révisés chaque année : pour un montant exact et à jour selon votre commune, référez-vous au simulateur officiel du ministère du Logement. Le prix de vente et le montant de la redevance locative sont eux aussi plafonnés selon la zone, avec une décote automatique de 1 % du prix par année de location écoulée.
Location-accession (PSLA) ou bail réel solidaire (BRS) : quelle différence ?
Le bail réel solidaire (BRS) est un autre dispositif d’accession sociale, parfois confondu avec la location-accession. Sa logique est différente : un organisme de foncier solidaire (OFS) reste propriétaire du terrain, que vous louez via une redevance mensuelle de quelques euros par mètre carré, pendant que vous n’achetez que le bâti. Cette dissociation permet de réduire le prix d’achat de 15 à 40 % par rapport au marché, mais vous ne devenez jamais propriétaire du terrain, et la revente reste encadrée par des plafonds de ressources et de prix.
- En PSLA (location-accession) : vous devenez propriétaire du bâti et du terrain à la levée d’option
- En BRS : vous n’achetez que le bâti, le terrain restant loué à l’OFS pour une durée pouvant aller jusqu’à 99 ans
- Les deux dispositifs sont cumulables, sous conditions, avec le prêt à taux zéro et ouvrent droit à la TVA réduite à 5,5 % sur le neuf
Location-accession : quels sont les avantages pour l’acquéreur et le propriétaire ?
Pour le locataire-accédant, la location-accession peut entraîner certains inconvénients comme le paiement des charges de copropriété et de la taxe foncière. Mais elle comporte aussi les avantages suivants :
- Achat progressif lui permettant d’acheter un logement sans trop d’apports personnels
- Possibilité de bénéficier d’un PSLA s’il s’agit d’un logement neuf : le prêt social location-accession (PSLA) permet aux locataires-accédants ayant des revenus modestes de bénéficier de deux aides dans le cadre d’une location-accession : une TVA à taux réduit de 5,5 % et une exonération de taxe foncière durant 15 ans. Ce prêt offre par ailleurs deux garanties à l’emprunteur, à savoir le relogement et le rachat en cas de difficultés financières ou de mutation professionnelle
Pour le propriétaire, la location-accession permet de se délester des frais de copropriété tout en continuant à toucher un loyer jusqu’à la vente de son bien.
Sachez que le locataire accédant peut également, sous conditions, bénéficier d’un prêt à taux zéro pour l’achat du bien immobilier. Retrouvez toutes les infos sur le PTZ.
A savoir : dans votre recherche de financement pour l’acquisition de votre logement, d’autres aides sont susceptibles de vous intéresser :
- Le prêt Action Logement : ex “1 % employeur”, ce prêt immobilier est destiné aux salariés du privé d’entreprises de plus de 10 personnes
- Le prêt à l’Accession Sociale : permet aux personnes à revenus modestes d’obtenir un crédit auprès d’une banque, en partenariat avec l’État, pour leur achat immobilier
Vous trouverez ci-dessous un comparateur de prêts immobiliers. Celui-ci vous permettra de comparer les taux pour votre achat immobilier. Pour l’utiliser, remplissez l’ensemble des champs et découvrez les offres qui vous correspondent. Notez bien que le simulateur ci-dessous est un service externe à Aide-Sociale.fr.
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Questions fréquentes sur la location-accession
Vous vous posez encore des questions sur le fonctionnement de la location-accession ? Voici les réponses aux interrogations les plus fréquentes des futurs acquéreurs.
Quelle est la différence entre la location-accession et une location classique ?
Contrairement à une location classique, la redevance versée en location-accession comprend une fraction acquisitive qui constitue une épargne imputable sur le prix de vente. Le locataire-accédant est aussi considéré comme copropriétaire dès la signature, avec la possibilité de participer aux assemblées générales, et peut devenir pleinement propriétaire à l’issue de la période de jouissance.
Quels frais de notaire prévoir pour une location-accession ?
Le contrat de location-accession, comme le contrat de vente définitif, doit être signé par acte authentique chez un notaire, ce qui engendre des frais à chaque étape. Pour un logement neuf éligible au PSLA, ces frais restent toutefois réduits par rapport à un achat classique, en plus de la TVA à 5,5 % applicable sur le prix.
Peut-on cumuler la location-accession avec le prêt à taux zéro (PTZ) ?
Oui, sous conditions de ressources et de primo-accession, il est possible de cumuler la location-accession avec le prêt à taux zéro pour financer la levée d’option, en complément d’un prêt classique ou d’un PSLA, selon le barème applicable à votre profil et à la zone géographique du logement.
La location-accession est-elle réservée aux maisons ?
Non, une location-accession peut concerner un appartement, une maison individuelle, un immeuble à usage d’habitation ou même un immeuble mixte combinant logements et locaux professionnels, qu’il soit déjà construit ou encore en cours de construction. Le type de bien n’a aucune incidence sur le mécanisme contractuel choisi.
Est-on obligé d’acheter au terme de la période de jouissance ?
Non, le locataire-accédant reste libre de renoncer à l’achat au terme du contrat. Il récupère alors sa fraction acquisitive dans un délai de trois mois, mais le propriétaire peut légalement retenir une indemnité correspondant à 1 % du prix de vente, sauf pour les logements ayant bénéficié d’un agrément d’État.
Que se passe-t-il en cas de non-paiement des redevances par le locataire-accédant ?
Un défaut de paiement peut entraîner la résiliation du contrat pour inexécution des obligations de l’accédant. Le propriétaire peut alors demander une indemnité plafonnée à 2 % du prix de vente, tout en restant tenu de restituer la fraction acquisitive déjà versée, déduction faite des sommes encore dues.
La location-accession (PSLA) et le bail réel solidaire (BRS) sont-ils la même chose ?
Non. En location-accession, vous devenez pleinement propriétaire du bâti et du terrain à la levée d’option. En bail réel solidaire, le terrain reste détenu par un organisme de foncier solidaire moyennant une redevance mensuelle : vous n’êtes propriétaire que du bâti, ce qui réduit davantage le prix d’achat.
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Sources officielles et références
- Légifrance : article 11 de la loi du 12 juillet 1984 (indemnités de résiliation)
- ANIL : fiche pratique sur le contrat d’accession progressive
- Service-public.gouv.fr : le prêt d’accession sociale (PAS)
Crédit photo : © PHILETDOM / Adobe
Journaliste et rédactrice web avec plus de dix ans d’expérience, Dorothée Pierry a collaboré avec Aide-Sociale.fr de 2017 à 2025. Sa connaissance approfondie des questions juridiques et du dispositif administratif et social en France lui a permis de rédiger 491 articles pour aider les lecteurs à connaître leurs droits et à effectuer leurs démarches.
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