Supplément de Loyer de Solidarité : fonctionnement du SLS ou surloyer HLM
SOMMAIRE
Qu’est-ce que le surloyer HLM (ou SLS) ?
Le SLS n’est pas une charge locative classique, ni une pénalité au sens juridique. Il s’agit d’un complément de loyer instauré par la loi pour compenser l’écart entre le loyer social (très bas) et les revenus du locataire qui ont progressé au-delà des plafonds initiaux. L’idée fondamentale est la solidarité : les foyers qui ont “réussi” financièrement contribuent davantage pour permettre au bailleur de financer de nouveaux logements pour les plus précaires.
Il est important de ne pas confondre ce dispositif avec la Réduction du Loyer de Solidarité (RLS). Alors que la RLS est une aide qui vient diminuer le loyer des ménages les plus modestes touchant les APL, le SLS fonctionne à l’inverse comme une contribution supplémentaire pour les foyers dont les ressources dépassent les seuils sociaux.
L’enquête annuelle SLS : une obligation légale
Chaque année, au cours du second semestre (généralement entre septembre et novembre), les bailleurs sociaux ont l’obligation légale de vérifier la situation de leurs locataires. C’est ce qu’on appelle l’enquête SLS.
Cette enquête est souvent couplée à l’Enquête OPS (Occupation du Parc Social) qui a lieu tous les deux ans. Tandis que le SLS vise à calculer le surloyer, l’OPS sert à établir des statistiques nationales sur la composition des foyers et à détecter les situations de sous-occupation (logements trop grands pour le nombre d’occupants).
Bon à savoir : Si cette enquête révèle que votre logement n’est plus adapté à l’évolution de votre famille, il est souvent judicieux d’entamer parallèlement une demande de mutation de logement HLM pour obtenir un bien plus conforme à vos besoins et limiter l’impact du surloyer.
Pour que votre dossier soit traité correctement, la procédure de réponse s’articule autour de trois points clés :
- Le questionnaire : Vous recevez un formulaire pré-rempli. Vous devez y déclarer le nombre de personnes vivant au foyer et le Revenu Fiscal de Référence (RFR) de chaque occupant (indiqué sur votre avis d’imposition reçu l’année N pour les revenus N-1).
- Les pièces justificatives : Vous devez joindre impérativement une copie de l’avis d’imposition ou de non-imposition, ainsi que les justificatifs de changement de situation (acte de naissance, certificat de divorce, attestation d’invalidité).
- Le délai de réponse : La loi impose un délai de un mois pour répondre. Passé ce délai, le bailleur relance le locataire par lettre recommandée.
Les risques du silence : Si vous ne répondez pas ou si votre dossier est incomplet, le bailleur appliquera par défaut le SLS maximal. Celui-ci peut atteindre des montants astronomiques (souvent plus de 500 € ou 1 000 € par mois en zone tendue). De plus, une pénalité forfaitaire de 25 € vous sera facturée pour frais de dossier non récupérables.
Qui est redevable du Supplément de Loyer de Solidarité ?
Tout locataire de logement social n’est pas forcément soumis au SLS. Le dispositif est ciblé sur les zones où la demande de logement est la plus forte.
Les critères de revenus
Pour savoir si vous êtes redevable du Supplément de Loyer de Solidarité, la règle est mathématique : vos revenus annuels (Revenu Fiscal de Référence de l’année N-2) ne doivent pas dépasser de 20 % ou plus les plafonds d’accès au logement social.
Ces plafonds sont réévalués chaque année au 1er janvier et varient selon trois facteurs : la composition de votre foyer (nombre de personnes à charge), la zone géographique de votre logement et le type de prêt utilisé pour financer la construction de l’immeuble (PLAI, PLUS ou PLS).
- Le PLAI (Prêt Locatif Aidé d’Intégration) : Concerne les foyers aux revenus les plus modestes. Le seuil de déclenchement du SLS y est donc plus bas.
- Le PLUS (Prêt Locatif à Usage Social) : C’est le plafond de référence pour la majorité des logements HLM.
- Le PLS Prêt Locatif Social) : Destiné aux classes moyennes, ses plafonds sont plus élevés, ce qui retarde l’application du surloyer.
Exemples de plafonds de ressources 2026 (pour un dépassement de 20 %) :
- Pour une personne seule en Île-de-France (Logement PLUS) : le SLS se déclenche si les revenus dépassent environ 31 500 €.
- Pour un couple avec deux enfants en province (Logement PLUS) : le surloyer est dû si les revenus excèdent environ 54 200 €.
À savoir : Les plafonds complets étant extrêmement détaillés, nous vous invitons à consulter notre guide dédié aux plafonds de ressources des logements sociaux pour vérifier votre situation précise selon votre zone géographique.
Les zones géographiques exonérées
Pour favoriser la mixité sociale dans les zones moins attractives ou sensibles, le gouvernement a prévu des exonérations totales de SLS :
- Zones de Revitalisation Rurale (ZRR) : Les logements situés dans ces communes rurales ne sont jamais soumis au surloyer.
- Quartiers Prioritaires de la Politique de la Ville (QPV) : Anciennement ZUS, ces quartiers sont exemptés pour inciter les ménages ayant des revenus stables à y rester.
- Logements PLI : Les logements financés par un Prêt Locatif Intermédiaire ne sont pas soumis au SLS.
Comment est calculé le montant du SLS en 2026 ?
Le calcul du surloyer n’est pas arbitraire ; il répond à une formule mathématique définie dans le Code de la Construction et de l’Habitation.
A. La Surface Habitable (SH)
Il s’agit de la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Les balcons et terrasses ne sont généralement pas comptabilisés dans la SH pour le calcul du SLS.
B. Le Coefficient de Dépassement (CDPR)
C’est l’élément le plus variable. Il dépend de votre pourcentage de dépassement par rapport au plafond de ressources. Plus vous gagnez d’argent, plus ce coefficient est élevé.
| Taux de dépassement du plafond | Valeur du CDPR en 2026 |
|---|---|
| Égal à 20 % | 0,27 |
| De 21 % à 59 % | 0,27 + 0,06 par point de dépassement > 20% |
| De 60 % à 149 % | 2,61 + 0,08 par point de dépassement > 60% |
| À partir de 150 % | 9,81 + 0,10 par point de dépassement > 150% |
C. Le Supplément de Loyer de Référence (SLR)
Le SLR est un prix au mètre carré fixé par décret. Il est révisé chaque année au 1er janvier en fonction de l’évolution de l’Indice de Référence des Loyers (IRL). Pour 2026, les valeurs de référence sont les suivantes :
| Zone | Périmètre géographique | SLR / m² (Estimation 2026) |
|---|---|---|
| Zone A Bis | Paris et 76 communes de la petite couronne | 3,11 € |
| Zone A | Reste de l’Île-de-France, Côte d’Azur, Genevois français | 2,49 € |
| Zone B1 | Grandes métropoles (Lyon, Marseille, Bordeaux, Lille, etc.) | 1,24 € |
| Zone B2 et C | Villes moyennes et reste du territoire | 0,29 € |
Exemples de calcul du surloyer HLM selon votre situation
Exemple 1 : Un dépassement modéré à Lyon (Zone B1)
Prenons l’exemple d’un couple avec deux enfants résidant à Lyon (Zone B1) dans un appartement de 75 m² (PLUS). Leurs revenus annuels cumulés s’élèvent à 55 000 €, alors que le plafond pour ce foyer est de 44 000 €.
- Calcul du taux de dépassement : (55 000 / 44 000) = 1,25. Soit un dépassement de 25% (125% – 100% = 25%).
- Calcul du CDPR : Puisque le dépassement est de 25%, le coefficient est de 0,27 + (5 x 0,06) = 0,57.
- Application de la formule : 75 (SH) x 0,57 (CDPR) x 1,24 (SLR Lyon) = 53,01 €.
Ce ménage devra payer 53,01 € de surloyer chaque mois en plus de son loyer habituel.
Exemple 2 : Un dépassement important à Paris (Zone A Bis)
Prenons a présent le cas d’une personne seule résidant à Paris (appartement de 40 m²). Son plafond PLUS est d’environ 26 200 €, mais ses revenus ont récemment fortement grimpé à 57 640 €.
- Calcul du taux de dépassement : (57 640 / 26 200) = 2,20. Soit un dépassement de 120 % (220% -100% = 120%).
- Calcul du CDPR : Le taux étant compris entre 60 % et 149 %, la formule est : 2,61 + (0,08 x points au-dessus de 60). Ici : 2,61 + (0,08 x 60) = 7,41.
- Application de la formule : 40 (SH) x 7,41 (CDPR) x 3,11 (SLR Paris) = 921,80 €.
Résultat : en plus de son loyer de base, ce locataire devra s’acquitter de 921,80 € de surloyer mensuel. Ce montant sera toutefois plafonné s’il dépasse 30 % des ressources du foyer.
Les plafonds et limites du Supplément de Loyer de Solidarité
Le paiement du surloyer est strictement encadré pour éviter des situations de précarité. La loi prévoit deux dispositifs majeurs : un plafonnement financier pour protéger votre budget mensuel, et un seuil de revenus maximum qui peut remettre en cause votre maintien dans le logement. Voici les règles de sécurité à connaître.
Le plafonnement à 30% : votre bouclier financier
Pour éviter que le SLS ne devienne une charge étouffante, la loi a instauré un “bouclier”. Le montant cumulé du loyer principal et du SLS ne peut excéder 30% des ressources du foyer. Si vous êtes dans cette situation, le bailleur doit d’office réduire le montant du SLS pour respecter ce plafond.
À noter sur le rôle des aides au logement : Pour vérifier si vous atteignez ce plafond de 30 %, le calcul se base exclusivement sur le loyer principal hors charges cumulé au montant du surloyer. Il est crucial de préciser que les aides personnelles au logement (comme l’APL) ne sont pas déduites de ce calcul. En d’autres termes, le bailleur compare le montant brut de votre loyer + SLS à vos ressources déclarées, sans tenir compte du montant que la CAF vous verse éventuellement. Si ce cumul dépasse le tiers de vos revenus mensuels, le montant du supplément de loyer de solidarité doit être immédiatement écrêté par votre bailleur social.
Perte du droit au maintien dans les lieux : le seuil de 150%
Le logement social est une ressource rare. Depuis la loi Élan, les règles se sont durcies pour les locataires dits “très aisés” au regard des critères HLM. Si vos ressources dépassent de 150% ou plus le plafond pendant deux années consécutives :
- Vous recevez une notification de perte du droit au maintien dans les lieux.
- Vous disposez d’un délai de 18 mois pour quitter l’appartement.
- À l’issue de ce délai, le bail est résilié de plein droit.
Dérogation importante : Cette mesure ne concerne pas les locataires âgés de plus de 65 ans, les personnes handicapées, ou les résidents en zones QPV.
Comment faire réviser ou contester le montant de votre surloyer ?
Il arrive que le montant réclamé soit erroné (erreur de calcul, changement de situation non pris en compte). Vous avez le droit de contester.
Baisse de revenus en cours d’année
Si vos revenus actuels ont baissé d’au moins 10% par rapport à l’année de référence (chômage, passage à temps partiel), vous n’avez pas besoin d’attendre l’enquête suivante. Envoyez vos justificatifs récents à votre bailleur pour demander une réactualisation immédiate du SLS.
Changement de composition familiale
Un enfant qui quitte le foyer peut augmenter votre surloyer (le plafond baisse), tandis qu’une naissance ou l’arrivée d’une personne handicapée à charge peut le faire baisser. Signalez tout changement sous 1 mois.
Saisir la Commission Départementale de Conciliation (CDC)
Si vos échanges avec le bailleur social n’aboutissent pas, vous disposez d’un recours amiable gratuit : la Commission Départementale de Conciliation (CDC). Cette instance, paritaire, est composée de représentants des bailleurs et d’organisations de locataires. Elle peut être saisie pour tout litige relatif au montant du Supplément de Loyer de Solidarité, à son calcul ou à l’application du plafonnement des 30 %.
La saisie de la CDC est une étape stratégique qui permet souvent d’éviter une procédure judiciaire longue et coûteuse devant le Tribunal Judiciaire. Pour la saisir, vous devez envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception au secrétariat de la commission (généralement situé à la Direction Départementale des Territoires – DDT). La commission convoquera les deux parties pour tenter de trouver un accord. Le procès-verbal de conciliation signé par les deux parties a la valeur d’un nouveau contrat et s’impose au bailleur. C’est un outil précieux pour faire valoir vos droits, notamment en cas d’erreur manifeste dans la prise en compte de vos revenus ou de votre situation familiale.
Foire Aux Questions (FAQ) spécial SLS
Le SLS est-il récupérable dans les charges locatives ?
Non, le Supplément de Loyer de Solidarité n’est pas une charge récupérable. Contrairement à l’entretien des parties communes ou à l’eau, il est considéré comme une composante du loyer principal. Il n’est donc jamais soumis à la régularisation annuelle des charges et ne peut être déduit de vos impôts.
Peut-on utiliser le chèque énergie pour payer son surloyer HLM ?
Le chèque énergie est exclusivement réservé au paiement des factures de gaz, d’électricité ou de bois. Il ne peut en aucun cas servir à régler votre loyer ou votre SLS. Toutefois, si vos charges de chauffage sont intégrées à votre quittance, vous pouvez demander au bailleur de l’imputer sur cette part.
Le surloyer s’applique-t-il sur les logements en accession sociale (PSLA) ?
Non. Le dispositif du SLS concerne uniquement le parc locatif social classique. Si vous bénéficiez d’un Prêt Social Location-Accession (PSLA), vous versez une redevance (part locative et part acquisitive) et non un loyer HLM. Vous êtes donc totalement exonéré de surloyer pendant toute la phase de location-accession.
Un héritage ou un gain exceptionnel peut-il déclencher le SLS ?
Oui, indirectement. Le SLS se base sur votre Revenu Fiscal de Référence (RFR). Si un héritage ou un gain (placements, plus-values) augmente votre RFR de l’année N-2 au-dessus des plafonds, le bailleur appliquera le surloyer. Les sommes capitalisées n’entrent pas en compte, seuls les revenus déclarés à l’administration fiscale importent.
Le montant du SLS est-il le même pour tous les locataires d’un immeuble ?
Absolument pas. Le surloyer est un calcul individualisé. Même avec une surface identique (SH), deux voisins paieront un montant différent selon l’ampleur du dépassement de leurs ressources respectives (CDPR). Chaque situation familiale et financière est unique, ce qui rend le montant du SLS strictement personnel à chaque foyer.
Crédit photo : ©js-photo / Adobe Stock – Mise à jour administrative : janvier 2026
Journaliste/Rédactrice, je possède dix ans d’expériences professionnelles web et rédaction et travaille pour le site aide-sociale.fr depuis 2017. Ma connaissance fine des questions juridiques et du dispositif administratif et social en France me permet d’informer au mieux les lecteurs sur leurs droits et les démarches utiles en fonction de leur situation.
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